Perempção da hipoteca e suas consequências no leilão judicial

A hipoteca, é um direito real de garantia fundamental no ordenamento jurídico brasileiro que confere ao credor a segurança de ter um bem imóvel vinculado ao cumprimento de uma dívida.

Para que essa garantia seja plenamente eficaz e oponível a terceiros, é absolutamente indispensável o seu registro na matrícula do imóvel., este registro não apenas dá publicidade ao ato, mas também assegura ao credor o direito de sequela, permitindo-lhe perseguir o bem onde quer que ele esteja e quem quer que seja seu detentor.

Contudo, essa garantia não possui caráter perpétuo, o Código Civil brasileiro impõe um limite temporal para a sua validade, através do instituto da perempção, que é um fenômeno jurídico previsto no artigo 1.485 do Código Civil, que estabelece um prazo máximo de vigência para essa garantia:

Este artigo em epígrafe é claro ao determinar que a hipoteca possui uma validade máxima de 30 anos, se, ao final desse período, não houver a constituição de uma nova hipoteca, com um novo título e um novo registro, a garantia real perde sua eficácia, é nesse momento que ocorre a perempção.

A perempção da hipoteca tem implicações profundas, especialmente para quem participa ou pretende participar de leilões judiciais, já que se decorrido o referido prazo a hipoteca deixa de existir como garantia sobre o imóvel, isso significa que o credor hipotecário perde seu direito de preferência sobre o bem e, mais importante para o arrematante, o imóvel passa a ser considerado livre daquele ônus hipotecário específico.

Em leilões judiciais envolvendo bens com décadas de existência, é comum encontrar registros de hipotecas antigas, nesses casos, mesmo que o credor hipotecário original não tenha sido intimado da execução (uma falha processual que, em outras circunstâncias, poderia gerar a ineficácia da arrematação), a ocorrência da perempção pode blindar o arrematante

Exemplo Prático:

Data da Hipoteca: Em 15 de março de 1990 e essa hipoteca foi devidamente registrada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis da comarca.

Não houve o pagamento, nem tão pouco, a execução hipotecaria

No ano de 2025 o bem é levado a leilão por outro credor, por uma falha processual, o credor hipotecário não foi intimado, deste modo é fundamental analisar a documentação do imóvel.

Cálculo da Perempção: O a hipoteca foi registrada em 15/03/1990, os 30 anos de validade se completaram em 15 de março de 2020, como estamos em 2025 e não há nenhum registro de renovação da hipoteca após 2020, conclui que essa hipoteca está perempta, ou seja, ela perdeu sua validade

Frequentemente, muitos interessados em leilões deixam escapar essa valiosa oportunidade, contudo, a regularização se mostra bastante acessível, o arrematante pode solicitar a baixa do registro hipotecário na matrícula do imóvel por meio de um simples requerimento administrativo no Cartório de Registro de Imóveis, eliminando a necessidade de uma nova ordem judicial específica. Essa facilidade não só acelera o processo de transferência da propriedade, mas também reduz significativamente os custos associados a novas ações ou trâmites judiciais.

Para navegar com segurança pelas complexidades do leilão judicial, especialmente quando se trata de imóveis antigos ou com histórico de ônus, a assessoria especializada é primordial, já que terá meios de solução destes obstáculos assegurando o sucesso da operação.