Permuta imobiliária: como avaliar a incorporadora
Quando um proprietário de terreno em localização valorizada — como ocorre frequentemente em cidades como Balneário Camboriú — busca realizar uma permuta com uma incorporadora, é essencial que o processo não seja pautado apenas pela confiança subjetiva ou pela reputação aparente da empresa proponente. Estamos tratando de negociações com alto potencial financeiro e risco igualmente relevante, especialmente quando o projeto envolvido prevê empreendimentos de alto padrão. Nesse contexto, a realização de uma due diligence técnica, jurídica e contábil robusta sobre a incorporadora não é apenas recomendável — é estratégica.
Muitos proprietários, especialmente os menos assessorados juridicamente, limitam-se a solicitar documentos básicos como o CNPJ da empresa, o contrato social vigente, certidões negativas e um portfólio de obras entregues. Embora úteis, esses itens representam apenas o ponto de partida de uma análise que precisa ir muito além do superficial. A verificação documental e a análise reputacional devem ser aprofundadas, sob risco de comprometer a execução do projeto ou mesmo causar perdas significativas.
Uma due diligence eficaz começa pela análise da estrutura jurídica e contábil da empresa. O contrato social e todas as suas alterações devem ser examinados para verificar o objeto social, capital integralizado, composição societária e poderes de representação. Essa análise ajuda a identificar eventuais cláusulas limitadoras de responsabilidade e a avaliar o grau de comprometimento dos sócios no negócio.
Na seara contábil, não basta solicitar os balanços patrimoniais. É necessário calcular, a partir desses dados, os índices de liquidez, endividamento e rentabilidade da incorporadora, além de identificar garantias reais existentes, empréstimos bancários, debêntures emitidas e a relação completa de financiamentos ativos. A presença de garantias reais gravando o patrimônio da empresa pode indicar comprometimento excessivo e restringir sua capacidade operacional.
No campo fiscal, é indispensável requerer não apenas certidões negativas (municipais, estaduais e federais), mas também comprovação de regularidade junto às obrigações acessórias, como DCTF, SPED, ECF e outras declarações fiscais. A omissão ou inconsistência nesses documentos pode acarretar passivos ocultos ou a futura exclusão da empresa de regimes de incentivos fiscais.
Outro ponto frequentemente negligenciado é a verificação da capacidade técnica e operacional da incorporadora. Certidões de habite-se dos últimos empreendimentos entregues são essenciais, pois confirmam a conclusão regular das obras e o cumprimento das exigências municipais. Da mesma forma, a averbação de construção no registro de imóveis e a instituição de condomínio (quando aplicável) devem constar no dossiê, pois demonstram a formalização jurídica das etapas construtivas.
Além disso, devem ser avaliados documentos que indiquem a solidez institucional da empresa, como relatórios de auditoria independente (quando disponíveis) e políticas internas de compliance ou gestão de riscos. Empresas que adotam práticas estruturadas de governança corporativa tendem a apresentar maior estabilidade em projetos de longo prazo, como é o caso de empreendimentos imobiliários.
Outros aspectos críticos envolvem certidões de protesto em todas as praças onde a incorporadora atua, declarações formais de ausência de recuperação judicial ou falência, histórico de disputas judiciais e sua relevância. Tais informações compõem o quadro reputacional da empresa e podem indicar riscos de judicialização futura da parceria.
Por fim, é importante deixar claro ao leitor que a lista de documentos e informações solicitadas pode variar de acordo com o porte do projeto, a localização do terreno, o histórico da incorporadora e os interesses específicos do proprietário. O que se pretende aqui é chamar atenção para a necessidade de um processo técnico, estruturado e assistido por assessoria jurídica especializada.
Permutas imobiliárias são instrumentos valiosos para maximizar o valor de um terreno, mas, como qualquer relação negocial relevante, exigem prudência e diligência. A análise minuciosa da parte proponente — neste caso, a incorporadora — deve ser vista como etapa indispensável da negociação, não apenas para mitigar riscos, mas também para demonstrar que o proprietário está devidamente orientado e preparado para conduzir uma negociação séria, criteriosa e profissional.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Julia Linhares
Advogada, graduada em direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas – PUC Campinas.
Pós-graduada em direito e negócios imobiliários pelo Instituto Damásio de Direito da IBMEC São Paulo.
Extensão universitária em direito contratual, negociação e formação contratual, due diligence imobiliária, incorporação imobiliária, loteamentos, direito registral e notarial, multipropriedade, direito tributário, compliance empresarial e outros.
Especialista em contratos, com atuação principal voltada para a estruturação e assessoria consultiva de negócios imobiliários e atrativos turísticos.
Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário — IBRADIM, com participação nas comissões de Negócios Imobiliários e Incorporação Imobiliária.
