Prejuízos evitáveis: o que sua imobiliária não pode se dar ao luxo de fazer

O mercado imobiliário é dinâmico e competitivo, exigindo um entendimento claro das práticas que podem levar a prejuízos financeiros para sua imobiliária. Condutas ilícitas não apenas aumentam a probabilidade de indenizações, mas também podem prejudicar a reputação do seu negócio. Neste artigo, vamos explorar essas armadilhas com o objetivo de orientá-lo para um crescimento seguro de sua imobiliária.

Entendendo as Relações Imobiliárias: Uma Perspectiva Importante

É fundamental compreender a natureza da relação entre imobiliária e cliente. Normalmente, uma imobiliária se envolve em três áreas principais: locação, administração e compra/venda de propriedades, incluindo outras operações como transferência de posse/propriedade, permuta e cessão de direitos. Tanto nas locações quanto nas outras transações de transferência de propriedade, aplicam-se as regras do Código Civil relacionadas à corretagem, combinadas com disposições do Código de Defesa do Consumidor, devido à natureza das relações de consumo.

No entanto, na administração, apenas a relação entre locador e imobiliária é regulamentada pelas normas do consumidor, pois a imobiliária age como representante do locador em suas interações com o locatário. Portanto, as disposições do Código de Defesa do Consumidor não se aplicam às relações entre imobiliária e locatário, conforme reconhecido pelos Tribunais, incluindo o Superior Tribunal de Justiça.

É crucial entender a aplicação prática dessas leis em diversas situações para estabelecer procedimentos internos seguros na imobiliária, evitando aumentar os riscos já existentes na própria atividade comercial. É necessário analisar claramente quais ações são realizadas em nome da imobiliária e quais em nome do locador- geralmente o proprietário do imóvel.

Em qualquer caso, a imobiliária é responsável por indenizar por danos causados devido a sua culpa, imprudência ou negligência, seja ao locador ou locatário. A administração de locações é uma atividade complexa que requer atenção, por isso, identifique e evite práticas ilegais comuns realizadas por imobiliárias para proteger seu negócio

Prestar Serviços Jurídicos aos Clientes da Imobiliária: Parâmetros a serem analisados

É comum encontrar imobiliárias oferecendo orientação e serviços jurídicos aos seus clientes, contudo essa prática constitui exercício ilegal da profissão. Esse foi o entendimento adotado pelo Tribunal de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados do Brasil, Seção São Paulo, em um caso que envolvia uma advogada que representava judicialmente os clientes da administradora de imóveis da qual também era proprietária.

Segundo a decisão, a advogada poderia prestar serviços jurídicos apenas para a imobiliária, não para os clientes da administradora, devido ao dever de sigilo. No caso em questão, a advogada atendia os clientes da administradora na sede da imobiliária, o que violava o sigiloe estabelecia uma interdependência entre as atividades.

Em muitos casos, é sabido que a assessoria jurídica fornecida pela administradora é uma exigência dos locadores, que esperam receber serviços combinados. No entanto, essa prática deve ser evitada.

No máximo, a imobiliária pode indicar um advogado ou escritório de advocacia localizado fora de sua sede. Mesmo que os corretores não estejam sujeitos às punições do Tribunal de Ética da OAB devido à falta de registro, o Código de Ética dos Corretores de Imóveis exige conformidade com as leis e proíbe a prática de concorrência desleal.

A Importância da Análise Cuidadosa de Cadastros: Um primeiro passo determinante

A análise de cadastro deve ser minuciosa e cuidadosa, com a imobiliária aplicando o know-how esperado pelo locador. Não existe uma lista definitiva ou exata de documentos a serem solicitados aos locatários, mas é crucial examinar questões como litígios anteriores em locações, incluindo os motivos e resultados, e a capacidade financeira para cumprir as obrigações do contrato até o final.

Além de avaliar os dados dos possíveis locatários, é essencial escolher a garantia mais adequada para cada caso específico. Em todos os casos, a imobiliária deve exercer cautela e atenção durante essa análise, pois pode ser responsabilizada por débitos da locação se não escolher locatários ou fiadores adequados.

Vale ressaltar que a imobiliária age como mandatária do locador, sendo, portanto, obrigada a aplicar toda sua diligência na execução do mandato, sob pena de ter que indenizar quaisquer prejuízos causados. Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça ilustra esse ponto, onde uma imobiliária foi condenada a pagar dívidas deixadas pelo locatário e seu fiador devido à falta de cuidado na análise dos cadastros, dispensando algumas exigências contratuais.

A responsabilidade da imobiliária não é automática, mas pode ocorrer se for comprovada negligência ou omissão nas precauções necessárias. Para garantir a segurança da imobiliária, é aconselhável que ela arquive todos os documentos analisados até o término do contrato de locação – isso cria uma evidência sólida para apoiar sua afirmação de que agiu com diligência, caso seja questionada pelo locador no futuro.

Entenda a proibição de repassar custos de análise de cadastro ao locatário

Para análise da idoneidade do locatário e fiador, certamente que são necessárias determinadas certidões ou buscas em sistemas de crédito. A obtenção desses documentos gera um custo, o qual muitas das imobiliárias repassam ao locatário.

Contudo, tal atitude configura ato ilícito em virtude da vedação do art. 22, inciso VII da Lei 8.245/91 (Inquilinato). Nesse sentido, o inquilino ou pretendente à locação não é obrigado a arcar com as despesas de confecção do contrato de locação ou análise documental de sua idoneidade ou de seu fiador, caso essa tenha sido a modalidade de garantia eleita.

Sugere-se, pois, que seja fornecido ao inquilino um recibo descriminando aas despesas pagas no ato da assinatura do contrato de locação, seguindo os moldes apontados pela legislação.

Cobrança de Taxa de Reserva: Uma prática ilegal

A taxa de reserva é uma taxa instituída por algumas imobiliárias que garante ao locatário a interrupção de visitas no imóvel que se pretende locar e consequente análise de propostas de outros interessados. O valor dessa taxa varia de local para local, podendo ser um valor único ou correspondente à um percentual do aluguel que se pretende contratar.

Entretanto, tal prática é ilícita visto que tal despesa não encontra previsão na lei.

Em diversos casos julgados pelos Tribunais brasileiros, essa forma de cobrança foi considerada abusiva. Isso ocorre porque não apenas fere a autonomia da vontade do locatário, mas também viola o que está disposto no artigo 43 da Lei 8.245/91. Afinal de contas, cobrar qualquer quantia acima do aluguel e dos encargos permitidos é considerado uma infração penal.

Quando a má redação e a falta de informações sobre garantias te trazem prejuízos

É crucial exercer cautela ao redigir um contrato de locação, considerando cuidadosamente qual forma de garantia foi escolhida pelas partes envolvidas, seja ela fidejussória ou caução imobiliária. Tanto o corretor encarregado da locação quanto o advogado responsável pela elaboração do contrato devem estar cientes dessas modalidades para evitar a possibilidade de dupla garantia.

Em algumas ocasiões, é comum encontrar contratos ou formulários de cadastro que apontam para exigência de preenchimento de dados do “imóvel do fiador como garantia”. Nesses casos, há um aumento significativo no risco da atividade da administração.

Dependendo da redação presente nos documentos, a exigência de dupla garantia pode restar configurada e por ser prática proibida pela legislação a administradora pode ser obrigada a indenizar o locador pelo prejuízo causado.

É importante ressaltar que não há problema em solicitar documentos que confirmem o patrimônio imobiliário do fiador – o que é inclusive altamente recomendado. No entanto, neste caso é crucial entender que um bem imóvel específico não será responsável por possíveis dívidas.

Na garantia fidejussória, todo o patrimônio do fiador todo está em jogo em caso de inadimplência, ao passo que, na caução imobiliária, apenas um bem (imóvel) específico é eleito como garantia. Portanto, é fundamental estar ciente dessas distinções ao elaborar contratos de locação.

Defendendo seu negócio no mercado imobiliário com conhecimento e estratégia

Em um mercado imobiliário dinâmico e complexo, evitar práticas ilegais é a chave para o sucesso contínuo de sua imobiliária. Este artigo proporcionou uma visão das principais “armadilhas” – práticas ilegais que podem prejudicar seu negócio e danificar sua reputação.

Ao compreender a complexidade das relações imobiliárias, evitando praticar tudo o que foi mencionado, você está no caminho certo para proteger sua imobiliária contra prejuízos financeiros e garantir sua posição sólida no mercado. Ao mesmo tempo, conhecimento é poder no mundo imobiliário.

Neste mundo imobiliário competitivo, a falta de conhecimento pode resultar em prejuízos significativos. Ao entender as nuances das leis e regulamentações que cercam a administração de locações, sua imobiliária estará bem equipada para evitar riscos financeiros e proteger os interesses de seus clientes e locadores.

O conhecimento é verdadeiramente o poder que o ajudará a navegar com sucesso neste cenário desafiador e garantir o crescimento de sua imobiliária, sempre com segurança.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

VICTÓRIA DIEZ

Advogada apaixonada pelo mercado imobiliário.

Nascida e criada em Londrina – PR, minha jornada acadêmica foi marcada pela busca constante pela excelência.

Concluí minha pós-graduação em Direito Empresarial na Escola Brasileira de Direito e aprofundei meu conhecimento em direito imobiliário ao obter meu título de especialista em direito e negócios imobiliários através do Master of Laws (LL.M) da Fundação Escola Superior do Ministério Público.

Durante meus cinco anos de atuação no dinâmico mercado imobiliário, dediquei-me intensamente à análise de riscos envolvendo transações e contratos imobiliários diversos. Para mim, a verdadeira maestria vem da combinação harmoniosa de diversas áreas de conhecimento, nos âmbitos prático e teórico.