Problemas cartorários em transações imobiliárias: o que fazer?

Comprar ou vender um imóvel é, para muitos, a realização de um sonho. Porém, no caminho até o registro definitivo, é comum surgirem entraves cartorários que podem atrasar ou até inviabilizar uma transação.

Esses problemas, em sua maioria, estão relacionados a registros, averbações ou pendências documentais que, se não forem identificados e resolvidos a tempo, trazem insegurança e risco financeiro para as partes envolvidas.

A seguir, veja os principais problemas cartorários em transações imobiliárias e como agir diante deles.

1) Falta de registro do imóvel

Um dos erros mais comuns é negociar um imóvel apenas com contrato particular, sem a escritura registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Risco: sem o registro, o comprador não se torna o proprietário legal. Isso abre espaço para disputas judiciais, cobrança de dívidas do vendedor ou até a venda duplicada do mesmo bem.

Como resolver: providenciar a escritura pública e registrá-la. Caso o vendedor tenha falecido ou desaparecido, é possível recorrer à adjudicação compulsória ou, em determinadas situações, ao usucapião.

2) Matrícula desatualizada

A matrícula é o “RG” do imóvel e deve refletir sua situação atual. Muitas vezes, porém, ela não acompanha alterações feitas ao longo do tempo.

Risco: ausência de registro de construções, reformas, desmembramentos ou dívidas pode gerar entraves em financiamentos e até anulação do negócio.

Como resolver: realizar as averbações e atualizações necessárias, como a inclusão de construções ou a retificação de área.

3) Divergência entre registro cartorial e cadastro municipal

Não é raro que a descrição do imóvel no cartório seja diferente daquela registrada na prefeitura.

Risco: cobrança equivocada de IPTU, dificuldades em aprovar projetos e insegurança na hora de transferir o bem.

Como resolver: promover a retificação de registro, administrativa ou judicial, acompanhada de documentos técnicos, como levantamento topográfico.

4) Ônus e gravames ocultos

Mesmo uma matrícula aparentemente “limpa” pode esconder restrições. Entre elas: hipotecas, penhoras, usufrutos ou ações judiciais em andamento.

Risco: o comprador assume passivos que não eram de seu conhecimento.

Como resolver: sempre solicitar certidões atualizadas (cartorárias, fiscais e judiciais) e realizar uma due diligence imobiliária para mapear todos os riscos antes de assinar o contrato.

5) Demora ou falhas do cartório

Exigências excessivas, atrasos ou até erros em registros também são comuns.

Risco: compromissos financeiros ficam suspensos, e o negócio pode perder sua viabilidade.

Como resolver: apresentar requerimentos formais, acompanhar prazos e, em último caso, acionar a Corregedoria de Justiça ou buscar a via judicial.

Como se proteger desde o início:

A melhor forma de evitar dores de cabeça em transações imobiliárias é adotar uma postura preventiva:

• Contrate assessoria jurídica especializada para acompanhar todo o processo.
• Exija documentação completa e atualizada antes de fechar o negócio.
• Antecipe entraves cartorários para evitar custos e prazos inesperados.

Conclusão

Problemas cartorários são frequentes, mas não precisam ser um obstáculo definitivo. Com orientação técnica e acompanhamento jurídico, é possível regularizar pendências e garantir segurança jurídica na compra e venda de imóveis.

Investir em prevenção é o que transforma uma negociação arriscada em um patrimônio seguro.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Layane Borges

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Tributário, com mais de 16 anos de experiência. Atua na regularização de imóveis, due diligence imobiliária, leilões, usucapião e adjudicação compulsória, oferecendo soluções jurídicas que garantem segurança, tranquilidade e valorização patrimonial.

Sua trajetória é marcada pela combinação de conhecimento técnico e atendimento personalizado, ajudando clientes a transformar situações complexas em negócios seguros e juridicamente protegidos.