Quando o vendedor tem o direito de readquirir o imóvel vendido?

Cláusulas especiais, como a de “retrovenda” e a de “direito de preferência”, podem ser estabelecidas no contrato de compra e venda de um imóvel. No entanto, na prática, muitas vezes as partes não conhecem os seus efeitos e acabam ficando “surpresas” quando o direito é exercido.

Em ambas as cláusulas, o vendedor/antigo proprietário tem a possibilidade de se tornar novamente o proprietário do imóvel, desde que preencha os requisitos específicos de cada cláusula mencionada.

Vamos imaginar que, durante uma negociação imobiliária, o vendedor não esteja seguro em relação à venda do imóvel, pois tem um grande apego emocional, e, assim, não quer descartar a possibilidade de ter o imóvel novamente para si. Logo, o comprador, entendendo toda a sua situação, concorda que, em caso de alienação do imóvel, o vendedor pode ter a preferência em comprá-lo.

Desse modo, estamos diante do direito de preferência previsto no Código Civil, nos artigos 513 a 520, os quais estabelecem os seguintes requisitos:

a) O direito de preferência de bens imóveis não poderá ultrapassar 2 (dois) anos.

b) O comprador deverá ter a intenção de alienar o imóvel, não é obrigado.

c) O preço a ser pago pode ser o ajustado em contrato ou o negociado com o terceiro, por exemplo. E,

d) A resposta à notificação acerca da ciência da venda deve ser dada no prazo de 60 (sessenta) dias, caso não tenha sido estipulado outro prazo.

Se a preferência não for respeitada conforme a legislação prevê, nas mesmas condições e vantagens oferecidas ao terceiro interessado, o atual proprietário pode responder por perdas e danos juntamente com o adquirente, caso tenha agido com má-fé.

Contudo, o Código Civil tem a seguinte previsão acerca da retrovenda:

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Observa-se que, neste caso, o vendedor/antigo proprietário não dependerá da aceitação do comprador/atual proprietário para exercer o direito de recobrar o imóvel. E, que o valor a ser pago deve ser o mesmo que o comprador pagou, acrescido das despesas efetuadas.

Todavia, como fica nos casos em que o comprador não aceita o valor que deve receber?

O vendedor precisará então buscar medidas judiciais para solucionar tal questão, por meio de depósito judicial e adjudicação compulsória, por exemplo.

Outra diferença é que, na “retrovenda”, o direito pode ser exercido pelos eventuais herdeiros, o que, por outro lado, não é possível no “direito de preferência”.

Por fim, é importante destacar que ambos os direitos decorrem da vontade das partes, não sendo impostos pela legislação, devendo, estar expressamente previstos no contrato.

Contar com assessoria jurídica especializada é essencial para esclarecer os efeitos e as consequências das cláusulas que serão inseridas no contrato de compra e venda do imóvel, evitando, assim, surpresas e desentendimentos futuros.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Larissa Souza

Advogada, Especialista em Advocacia do Direito Negocial e Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito – EBRADI, Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM, Expert na Advocacia Extrajudicial e Colunista Jurídica da página “Conteúdo Imob”.