Reforma Tributária: o que muda para quem trabalha com imóveis?

A nova Reforma Tributária trouxe várias mudanças importantes para quem trabalha no mercado imobiliário, como corretores, incorporadores e administradores de imóveis. A ideia dessa nova lei não é reduzir impostos, mas sim criar regras que sejam mais claras e organizadas para quem vende, aluga ou constrói imóveis.

Uma das principais novidades é a criação de um regime específico para o setor imobiliário. Isso quer dizer que agora existem regras próprias para atividades como construção de prédios e casas, venda de terrenos, aluguel, arrendamento, administração e intermediação de imóveis. Antes, essas atividades seguiam as mesmas regras gerais de outros setores, o que muitas vezes gerava confusão.

Por exemplo, sempre que houver uma venda ou aluguel, será preciso calcular o imposto com base no valor total da operação, incluindo juros e outros encargos que forem cobrados. No caso da construção civil, o valor dos materiais que a construtora forneceu pode ser abatido desse cálculo.

Outra mudança importante é que o governo poderá definir um “valor de referência” para os imóveis. Esse valor serve como uma média de preço praticada no mercado e será usado como base para verificar se o valor declarado está de acordo com a realidade. Se o valor que você informar estiver muito abaixo, o Fisco poderá investigar. Mas atenção: esse valor de referência não é obrigatório, serve apenas como um sinal de alerta.

Além disso, foi criado o chamado “redutor de ajuste”. Esse nome complicado nada mais é do que um desconto que poderá ser usado na hora de calcular os impostos sobre a venda de imóveis. Esse desconto será baseado no quanto você pagou pelo imóvel ou quanto investiu nele. Assim, evita-se que o mesmo valor seja tributado várias vezes, ajudando a diminuir o imposto na hora da venda.

Tem também o “redutor social”, que serve para incentivar a venda de imóveis residenciais. Por exemplo, quem vender um imóvel residencial novo poderá ter um desconto de R$ 100 mil na base de cálculo do imposto. Já quem vender um lote residencial terá um desconto de R$ 30 mil. Além disso, quem alugar um imóvel residencial poderá abater R$ 400,00 por mês do cálculo do imposto. São formas de estimular o mercado, especialmente para quem trabalha com habitação.

As alíquotas (percentuais dos impostos) também foram ajustadas. Para aluguel, cessão ou arrendamento, o imposto será de 40% da alíquota geral — ou seja, uma carga menor do que em outros tipos de operação. Já nas vendas, o imposto será de 60% da alíquota geral. Isso é uma vantagem, pois reconhece que essas operações têm características diferentes das vendas comuns.

Outra mudança importante: todos os imóveis, sejam urbanos ou rurais, deverão ser inscritos num cadastro nacional chamado Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Esse cadastro vai organizar as informações sobre todos os imóveis do país, facilitando o controle e evitando problemas com a documentação. Mas fique tranquilo: essa mudança será feita aos poucos, com prazos que vão até 24 meses.

Agora, um ponto que pode gerar confusão: uma mesma operação pode ter dois impostos cobrados — o ITBI (que já existe hoje nas compras e vendas) e os novos impostos chamados IBS e CBS. Isso significa que o custo para quem compra ou vende imóveis pode aumentar, o que é importante saber na hora de fechar negócio.

Para quem trabalha com aluguel de temporada ou locações de curto prazo, como as feitas por meio de plataformas como Airbnb, a regra mudou bastante. Se um imóvel for alugado por menos de 90 dias, ele será tratado como um serviço de hotelaria, ou seja, com regras e impostos mais parecidos com os de um hotel. Isso pode impactar quem tem imóveis para aluguel de temporada, exigindo mais atenção na hora de calcular os tributos e cumprir as obrigações legais.

Em resumo, a Reforma Tributária muda bastante o jeito como as operações imobiliárias vão funcionar do ponto de vista fiscal. Quem trabalha no setor precisa se atualizar para entender como essas novas regras afetam a venda, o aluguel e a administração de imóveis. Apesar de parecer complicado, essas mudanças também trazem mais clareza e segurança para quem atua no mercado, evitando surpresas desagradáveis com o Fisco.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.