Registro de imóveis e segurança jurídica: o que todo corretor precisa saber sobre a concentração na matrícula

Você já ouviu falar que “o que não está no registro, não vale contra terceiros”? Essa frase resume bem uma das maiores garantias jurídicas do mercado imobiliário brasileiro. E entender isso é essencial para qualquer corretor de imóveis que quer atuar com segurança e profissionalismo.

O registro de imóveis tem como principal função tornar públicas as situações jurídicas que afetam um bem, como a propriedade, hipoteca, penhora, ou indisponibilidade. Ao tornar essas informações acessíveis, o registro oferece segurança jurídica tanto para o comprador quanto para quem financia, aluga ou intermedeia um imóvel.

Mas nem sempre foi assim. Antes do Código Civil de 1916, muitas informações não eram registradas: doações, inventários, partilhas e até decisões judiciais. Isso fazia com que várias mudanças jurídicas nos imóveis não fossem conhecidas e, por consequência, não pudessem ser opostas a terceiros, como um comprador de boa-fé.

Com o Código Civil de 1916 e, mais tarde, com a Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), o sistema começou a melhorar. Um grande avanço foi a criação da matrícula do imóvel, que passou a reunir todas as informações relevantes em um só lugar, facilitando a busca e a emissão de certidões.

Mesmo assim, por muito tempo, era necessário que o comprador pesquisasse também no Judiciário se havia processos, penhoras ou dívidas que pudessem afetar o imóvel, mesmo que nada constasse na matrícula.

Foi só em 2015, com a Lei nº 13.097, que o Brasil deu um passo decisivo em direção à chamada “concentração na matrícula”. A lei deixou claro: para que uma situação jurídica possa ser oposta contra terceiros, como penhora, ação de adjudicação, hipoteca ou indisponibilidade, ela precisa estar registrada na matrícula do imóvel. Se não estiver, não vale contra quem compra ou recebe o imóvel de boa-fé.

Esse conjunto de regras é muitas vezes chamado de “princípio da concentração”, embora tecnicamente não seja um princípio, mas sim um conjunto de normas que fortalecem o verdadeiro princípio envolvido: o da legitimidade registral, ou seja, o que está registrado é presumidamente verdadeiro até prova em contrário.

E o que isso muda na prática para o corretor de imóveis?

Muda tudo. Porque isso significa que:

• Se não há penhora registrada, o comprador é considerado de boa-fé;
• A indisponibilidade do imóvel só vale se estiver averbada na matrícula;
• Uma ação judicial contra o vendedor não impede a venda, a menos que esteja registrada;
• A adjudicação compulsória precisa ser averbada para impedir uma nova venda.

Em outras palavras: o corretor, o comprador e o cartório devem olhar para a matrícula como a “verdade oficial” do imóvel. E isso aumenta ainda mais a responsabilidade do oficial registrador, que pode inclusive responder por danos se deixar passar, por exemplo, uma indisponibilidade registrada  na CNIB (Central Nacional de Indisponibilidades).

Mas atenção: nem tudo pode ou deve ser registrado. O registro de imóveis não é um repositório de qualquer informação que alguém ache “interessante” colocar lá. Só entra na matrícula o que a lei permite expressamente. Isso preserva a clareza, a confiança e a segurança do sistema.

Conclusão:

Corretores atentos ao que consta (e ao que não consta) na matrícula do imóvel estão mais bem preparados para orientar seus clientes, prevenir fraudes e atuar com responsabilidade. A Lei nº 13.097/2015 veio para reforçar a confiança no registro de imóveis, e dar mais segurança para todos no mercado.

Se você é corretor, não deixe de consultar a matrícula e, se necessário, converse com um registrador ou advogado especializado. Afinal, quem domina os bastidores jurídicos do imóvel, se destaca no mercado.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.