Tokenização de imóveis: o futuro da incorporação e loteamento no brasil

O que é tokenização de imóveis?

A tokenização é o processo de transformar ativos físicos — como imóveis — em ativos digitais, por meio da tecnologia blockchain. Nesse modelo, o imóvel é fracionado em “tokens”, que funcionam como pequenas partes do ativo, representando um percentual da propriedade ou dos direitos econômicos sobre ele. Por exemplo, um terreno ou uma unidade de empreendimento pode ser dividido em 1.000 tokens, e cada token pode ser vendido a investidores, facilitando a captação de recursos e ampliando o acesso ao mercado imobiliário.

No Brasil, em que pese as diretrizes para criptoativos estabelecidas através da criação do Marco Legal dos Ativos Virtuais com a Lei nº 14.478/2022, não há previsão específica acerca deste mercado ainda. No entanto, o tema tem atraído a atenção da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e do Banco Central.

Como funciona na prática para incorporadoras e loteadoras?

Para o setor de incorporações e loteamentos, a tokenização pode ser usada para:

• Financiar projetos: captar recursos com mais agilidade para o desenvolvimento de empreendimentos;
• Vender frações de terrenos/lotes: fracionar grandes áreas e comercializá-las de forma mais acessível;
• Ampliar o mercado investidor: atrair investidores de menor porte ou internacionais, democratizando o investimento;
• Aumentar liquidez: o mercado secundário pode permitir a negociação dos tokens com mais facilidade do que imóveis físicos.

Vantagens para incorporadoras e loteadoras

• Desburocratização da captação de recursos;
• Acesso a novos perfis de investidores, como pessoas físicas e pequenos fundos;
• Redução de custos operacionais e cartoriais;
• Mais transparência e segurança jurídica com o uso da blockchain;
• Potencial de liquidez com negociação dos tokens em plataformas especializadas.

Prós e Contras da Tokenização de Imóveis

Principais Benefícios:

• Acessibilidade ao mercado imobiliário para pequenos investidores;
• Liquidez potencial em mercados secundários;
• Redução de custos com intermediações e registros;
• Transparência com smart contracts e blockchain.

Principais Desafios e Riscos:

• Insegurança jurídica pela ausência de regulação específica;
• Risco de pirâmides e fraudes em plataformas não fiscalizadas;
• Dificuldade prática na execução de direitos em caso de litígio;
• Incerteza sobre tributação e obrigações acessórias.

Discussões Jurídicas e Regulatórias

1) Natureza jurídica do token: Há debate se o token representa valor mobiliário, cota de fundo, direito creditício ou uma nova categoria. Esse ponto define a incidência da regulação da CVM.

2) Registro de garantias e propriedade: Tokens não substituem o registro em matrícula do imóvel, o que limita sua força como título de propriedade.

3) Oferta pública e crowdinvesting: Caso configurada como oferta pública, a operação pode ser submetida à Instrução CVM 88/2022.

4) Smart contracts e execução judicial: Ainda não têm respaldo legal claro, sendo necessária vinculação a contratos tradicionais para garantia jurídica.

Pontos de Atenção para Incorporadoras e Loteadoras

• Due diligence completa do imóvel antes da emissão dos tokens;
• Educação e transparência para os investidores;
• Governança clara sobre administração, lucros e resolução de conflitos;
• Escolha criteriosa da plataforma de tokenização.

Idealização e Perspectivas Futuras

A tokenização tem o potencial de transformar profundamente o mercado imobiliário brasileiro — especialmente em loteamentos, empreendimentos logísticos e residenciais fracionados. No futuro, podemos esperar:

• Integração com o cartório digital (ONR) para registro automatizado;
• Fundos 100% digitais baseados em ativos tokenizados;
• Crédito descentralizado com garantia em tokens;
• Ampliação do acesso à propriedade urbana.

A tokenização de imóveis representa uma ruptura positiva nos modelos tradicionais de financiamento, comercialização e investimento imobiliário. Para o setor de incorporações e loteamentos, trata-se de uma oportunidade estratégica de modernização e ganho de eficiência. Entretanto, é fundamental que os players do mercado atuem com responsabilidade jurídica e técnica, observando as normas vigentes e adotando boas práticas de governança e transparência.

O futuro da tokenização no Brasil dependerá do amadurecimento do ecossistema regulatório, da consolidação de plataformas tecnológicas seguras e da profissionalização dos agentes envolvidos. Aqueles que se anteciparem a esse movimento, com visão estratégica e conformidade jurídica, poderão não apenas captar novos recursos, mas liderar uma nova era do desenvolvimento imobiliário nacional.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Aline Alves Penello

Advogada, sócia fundadora do Escritório Alves Penello Advocacia e Consultoria, especialista em Direito Imobiliário com mais de 10 anos de atuação.
Mestranda em Direito das Relações Econômicas e Sociais pela Instituição Milton Campos, Vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário OAB/MG, subseção do Barro Preto, Co-líder da Regional Minas Gerais do Instituto Mulheres do Imobiliário e Secretária AMADI Mulher.