Saiba como funciona a exigência de (duas) testemunhas na assinatura de contratos imobiliários

Na negociação imobiliária, uma questão vem à tona: colher ou não a assinatura de testemunhas nos contratos

Primeiramente, é importante dizer que, juridicamente, um contrato sem assinatura de testemunhas tem a mesma validade de um assinado por duas testemunhas.

No caso de ser locação de imóveis, é necessária a assinatura de testemunhas caso o locatário: pretenda averbar o contrato no Registro do Imóvel para garantir a vigência contratual ou o seu direito de preferência; ou ainda caso o locador deseje uma liminar de despejo por inadimplemento.

Além disso, a exigência de incluir a assinatura de duas testemunhas tem implicação significativa na execução do contrato, já que uma característica dos contratos com assinatura de duas testemunhas é sua classificação como títulos executivos extrajudiciais.

É obrigatório ter duas testemunhas para assinar o contrato?

O artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil (CPC), lista como título executivo extrajudicial o “documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas”, o que confere ao contrato força legal para ser executado.

Sendo assim, contratos com assinatura de 2 testemunhas no Brasil são considerados títulos executivos extrajudiciais. Isso significa que, em caso de inadimplência ou descumprimento das cláusulas contratuais, o credor pode buscar a execução do contrato na justiça diretamente, sem ter que passar por uma ação de conhecimento (um processo que reconheça a existência do negócio jurídico) antes.

É possível executar o contrato, isto é, exigir meus direitos, sem assinatura de testemunhas?

O contrato sem assinatura de testemunhas, como dito, é válido juridicamente, contudo, em caso de descumprimento das cláusulas contratuais, o credor deverá ajuizar ação para que o juiz reconheça o contrato como título executivo.

Entretanto, essa regra não é válida para a execução de contrato de locação, pois mesmo sem as duas testemunhas o locador poderá ajuizar ação de execução para cobrança de pagamento de aluguéis ou de taxas e despesas condominiais.

Precisa de testemunhas em contratos digitais?

Em outro cenário, com o avanço da tecnologia, contratos digitais se tornaram destaque e assinaturas eletrônicas passaram a ser formas aceitáveis e seguras de autenticar documentos legais. Mas somente com a alteração da Lei 14.620/2023, temos a previsão legal no Código de Processo Civil de que os contratos digitais dispensam a assinatura de testemunhas.

Vejamos:

Art. 784 […] 4.º Nos títulos executivos constituídos ou atestados por meio eletrônico, é admitida qualquer modalidade de assinatura eletrônica prevista em lei, dispensada a assinatura de testemunhas quando sua integridade for conferida por provedor de assinatura.

Apesar de o Superior Tribunal de Justiça (STJ) anteriormente ter decidido que contratos assinados digitalmente podiam ser considerados títulos executivos extrajudiciais, não havia previsão na lei a respeito desse assunto, o que levava a muitos incluírem testemunhas mesmo digitalmente ou ainda vincularem a validade do documento à assinatura com certificado ICP-Brasil.

Após a alteração legal, nos contratos eletrônicos é aceitável qualquer modalidade de assinatura eletrônica prevista em lei, dispensando a assinatura de testemunhas para torná-lo título executivo extrajudicial, desde que a integridade do documento seja garantida por um provedor de assinatura.

Como fazer assinatura em contrato eletrônico sem certificado digital?

No nosso ordenamento jurídico, as modalidades de assinaturas eletrônicas previstas em lei são classificadas em três categorias: simples, avançadas e qualificadas.

1. As simples permitem identificar o signatário e anexam ou associam dados a outros dados eletrônicos da parte.
2. As avançadas utilizam certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação de autoria e integridade de documentos eletrônicos, desde que aceito pelas partes envolvidas.
3. Já as qualificadas utilizam certificado digital emitido pela ICP-Brasil.

Sendo assim, é permitido utilizar assinaturas eletrônicas simples, avançadas (como as do portal gov.br) ou qualificadas (certificados digitais emitidos pela ICP-Brasil). Tudo isso para garantir maior segurança para as partes no contrato digital.

Afinal, ter testemunhas ou não nos contratos?

Em última análise, a escolha entre contratos com ou sem testemunhas é uma decisão estratégica que deve ser tomada com cuidado. As partes deverão analisar quais são as necessidades e preferências para sua própria negociação.

Ao decidir entre um contrato com ou sem testemunhas, é recomendável buscar a orientação de um advogado para garantir que o contrato seja elaborado de forma clara, completa e em conformidade com a legislação aplicável. Assim, você terá mais segurança com seu negócio jurídico e evitará futuras dores de cabeça.

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Post original: https://thaisadyala.com.br/saiba-como-funciona-a-exigencia-de-duas-testemunhas-na-assinatura-de-contratos-imobiliarios/

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