Alianças Lucrativas: permutas imobiliárias como ferramenta estratégica para corretores otimizarem sua comissão oferecendo lucro ao seu cliente

Existem várias formas de permuta: a permuta pura (ou clássica); a permuta com torna; a permuta por unidade futura; a permuta financeira; e, a permuta com retenção. Se você já negociou ou possui algum tipo de imóvel em carteira que viabilize algum desses negócios, leia até o final para entender sobre todos os tipos!

As permutas se tornam mais frequentes em períodos de crise financeira devido às condições que resultam em baixa liquidez. Embora a relação entre a alta de juros e o aumento de permutas não seja diretamente proporcional, fatores econômicos e preferências individuais dos compradores podem influenciar a crescente popularidade desse tipo de transação em contextos econômicos específicos.

Nesse contexto alguns pontos devem ser levados em consideração:

1) Custo do Financiamento

Com o aumento das taxas de juros, os financiamentos imobiliários tornam-se mais onerosos, resultando na negativa de crédito ou em prestações mensais mais altas. Isso pode levar alguns compradores a considerar alternativas, como a permuta, para evitar os custos adicionais associados aos financiamentos mais

2) Avaliação do Mercado

Em períodos de alta nos juros, os compradores podem ficar mais cautelosos e se tornarem mais seletivos em relação aos imóveis disponíveis e às opções de Nesse contexto, a permuta, que envolve a troca de propriedades, pode ser vista como uma alternativa atraente para evitar as taxas de financiamento mais elevadas.

3) Flexibilidade nas Negociações

A permuta muitas vezes oferece maior flexibilidade nas negociações, permitindo que as partes envolvidas cheguem a acordos personalizados. Em um cenário de juros altos, essa flexibilidade pode ser um atrativo adicional para os interessados em negociar imóveis.

4) Demanda e Oferta

O aumento da demanda por permutas também dependerá da oferta de propriedades disponíveis para esse tipo de transação. Se houver um número significativo de proprietários dispostos a considerar permutas, a demanda pode aumentar em resposta às condições de

5) Perfil do Comprador

O impacto da alta dos juros nas permutas pode variar conforme o perfil do Alguns indivíduos podem preferir buscar acordos de permuta para evitar os encargos financeiros adicionais, enquanto outros podem optar por estratégias diferentes, como aguardar por melhores condições no mercado.

A permuta é uma maneira antiga de trocar bens, que existiu antes do uso generalizado de dinheiro. Podemos dizer que a permuta veio antes de outras transações, como a compra e venda. A diferença básica entre permuta e compra e venda está na forma de pagamento. Enquanto na compra e venda as partes concordam em trocar o bem por dinheiro, na permuta, o pagamento é feito com outro bem de valor equivalente.

Justamente por conta de suas características é que o artigo 533 do Código Civil dispõe que as disposições da compra e venda se aplicam à permuta, salvo o que diz respeito aos encargos com o instrumento e ao imposto de transmissão (ITBI). Geralmente, cada parte paga as custas relativas ao bem que receberá a propriedade, como se ambos ocupassem a posição de “comprador” em cada troca.

Assim como na compra e venda, a realização de uma due diligence é essencial para garantir segurança jurídica ao negócio e às partes permutantes. Interessante é que nas permutas o risco de fraude (à execução ou à credores) é reduzido visto que não o argumento de eventual dilapidação patrimonial não se sustenta – afinal de contas um bem é alienado e outro é adquirido concomitantemente.

Permuta pura ou clássica

Esse tipo de permuta ocorre quando as partes trocam entre si bens imóveis de valor idêntico, ou seja, não há necessidade de pagamento adicional. O único desembolso de valores será para pagamento das custas, imposto e emolumentos.

Permuta com torna

Nessa segunda hipótese a troca não se trata de troca de bens equivalentes, por esse motivo haverá pagamento adicional, em dinheiro, denominado “torna”. Você já parou para pensar na diferença entre negócios envolvendo permuta com torna e compra e venda com um imóvel dado como parte do pagamento?

Existem dois critérios para diferenciar ambos os negócios, um subjetivo e um objetivo. O objetivo é atrelado ao parâmetro de preço de um dos bens – que não pode ser inferior a metade do total do negócio; já o subjetivo é ligado a intenção das partes, isto é, se para elas o bem permutado era essencial e invariável (que não poderia ser substituído por outro).

Por esse motivo, muitas vezes o termo permuta é utilizado de maneira equivocada no cotidiano das transações.

Permuta por unidade futura

É a permuta ou promessa de permuta entre a fração ideal de um terreno por unidades de empreendimento imobiliário a ser construído no local. Nesse tipo de negócio o dono do terreno é chamado de terrenista e transfere ao incorporador parte de seu terreno, reservando a propriedade da parte remanescente e, em contrapartida, o incorporador se obriga a construir edificação e reservar parte das unidades.

Esse formato de negócio decorre da atividade de incorporação imobiliária (artigos 32 e 39 da Lei 4.591/64). Curioso é que antes dessa lei federal somente se admitia permuta entre bens existentes.

Segundo os citados artigos de lei, o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação (composto pelos documentos mencionados nas alíneas subsequentes).

Ainda, nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos: a parcela que, se houver, será paga em dinheiro; e, a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.

Permuta financeira

Nesse tipo de permuta, o incorporador inicialmente firma um contrato para vender ou prometer vender o terreno como um todo. Em seguida, na qualidade de titular do terreno, ele estabelece um compromisso de venda e compra ou uma promessa de dação em pagamento para unidades futuras específicas com o antigo proprietário. Nesse compromisso, o incorporador se compromete a vender ou entregar essas unidades futuras por um valor equivalente ao terreno.

No momento da formalização da escritura pública de venda e compra, as partes declaram que o pagamento do preço será realizado por meio de uma nota promissória. Posteriormente, procedem com a escritura de novação, que substitui a obrigação de pagamento pelo terreno pelo resgate da nota promissória e a entrega ao proprietário anterior de uma fração ideal do terreno, correspondente ao valor das unidades imobiliárias.

A permuta formalizada dessa forma é muito utilizada no mercado imobiliário e sua formatação jurídica é reconhecida pela Receita Federal através da IN SRF 107/88.

Permuta com retenção

Nessa situação, o incorporador propõe, em contrapartida pelo terreno, as futuras acessões que serão erguidas e, consequentemente, vinculadas àquela porção do terreno mantida, transformando-se nas unidades prometidas.

No entanto, essa prática deixou de ser comum devido à possível responsabilidade civil que poderia recair sobre o proprietário do terreno durante ou após a construção do empreendimento, como no caso de defeitos na construção ou acidentes de trabalho.

É crucial destacar, no entanto, que em relação à tributação, especialmente ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a estruturação jurídica é vantajosa. Isso ocorre porque, ao envolver a transferência de parte da propriedade, o montante do imposto a ser pago é reduzido. Além disso, sobre as unidades que serão construídas e entregues ao terrenista, não incide tributo, uma vez que não há a transferência de um bem imóvel, mas sim da acessão construída sobre o terreno.

Concluímos que, diante das diversas formas de permuta mencionadas, você, corretor, está bem preparado para explorar oportunidades únicas e oferecer soluções personalizadas aos seus clientes. O cenário de alta nos juros cria um ambiente propício para a valorização das permutas, pois os compradores, diante das dificuldades nos financiamentos tradicionais, buscam alternativas mais flexíveis e economicamente vantajosas.

Sua compreensão dos diferentes tipos de permuta e como eles se encaixam nos contextos econômicos faz de você um profissional mais capacitado para enfrentar os desafios do mercado imobiliário.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

VICTÓRIA DIEZ

Advogada apaixonada pelo mercado imobiliário.

Nascida e criada em Londrina – PR, minha jornada acadêmica foi marcada pela busca constante pela excelência.

Concluí minha pós-graduação em Direito Empresarial na Escola Brasileira de Direito e aprofundei meu conhecimento em direito imobiliário ao obter meu título de especialista em direito e negócios imobiliários através do Master of Laws (LL.M) da Fundação Escola Superior do Ministério Público.

Durante meus cinco anos de atuação no dinâmico mercado imobiliário, dediquei-me intensamente à análise de riscos envolvendo transações e contratos imobiliários diversos. Para mim, a verdadeira maestria vem da combinação harmoniosa de diversas áreas de conhecimento, nos âmbitos prático e teórico.