Lucro imobiliário: alíquotas, hipóteses de redução e de isenção
Lucro Imobiliário, também conhecido como Ganho de Capital, é o termo utilizado para descrever o lucro obtido a partir da venda de um imóvel que foi vendido por um valor superior ao que foi comprado. Esse lucro é tributado pelo Imposto de Renda, e as alíquotas podem variar para pessoa física e pessoa jurídica.
Para pessoa física, a tributação sobre o lucro imobiliário segue uma tabela progressiva, conforme alterações introduzidas pela Lei 13.259/16:
– 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5 milhões;
– 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5 milhões e não ultrapassar R$ 10 milhões;
– 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10 milhões e não ultrapassar R$ 30 milhões;
– 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30 milhões.
Existem algumas hipóteses de redução ou isenção desse imposto:
1) Utilização do valor da venda para aquisição de outro imóvel residencial: se você reinvestir o valor obtido com a venda em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias após a venda, você pode estar isento do imposto sobre o lucro imobiliário.
2) Venda de imóvel de valor até R$ 440.000,00: se o imóvel vendido for o único bem do proprietário e ele não tiver realizado nenhuma outra venda de imóvel nos últimos cinco anos, pode estar isento do imposto, desde que o valor da venda não ultrapasse R$ 440.000,00.
3) Despesas com o imóvel: custos com reformas, ampliações, corretagem, ITBI, e outros gastos relacionados à aquisição ou venda do imóvel podem ser abatidos da base de cálculo do lucro imobiliário, reduzindo o montante sobre o qual incide o imposto. No caso de reformas no imóvel, é importante manter as notas fiscais da obra e dos prestadores de serviço, pois a Receita Federal pode vir a requisitar esses documentos para comprovação dos gastos realizados.
4) Imóveis adquiridos até 1969: proprietários que venderem imóveis adquiridos até essa data estão isentos do pagamento do imposto sobre o lucro imobiliário.
5) Imóveis adquiridos entre 1969 e 1988: proprietários que venderam imóveis adquiridos entre essas datas possuem direito a uma redução progressiva no cálculo do lucro imobiliário, com a alíquota efetiva diminuindo à medida que aumenta o tempo de propriedade do imóvel. Isso significa que para cada ano de posse, a base de cálculo do lucro imobiliário pode ser reduzida, diminuindo assim o valor do imposto a ser pago. Esse benefício é calculado de forma que, para imóveis adquiridos nesse período, a redução pode variar de 5% a 95%, dependendo do ano específico de aquisição.
6) Herança e doação: no caso de imóveis recebidos por herança ou doação, o custo de aquisição é considerado o valor declarado na última declaração de imposto de renda do doador ou do falecido, podendo influenciar no cálculo do lucro imobiliário.
Já para pessoa jurídica, a tributação do lucro imobiliário ocorre de forma diferente. As alíquotas e formas de tributação podem variar de acordo com o tipo de empresa e regime tributário em que ela se enquadra e por conta dessa distinção de alíquotas, pessoas que atuam no mercado imobiliário quase sempre constituem uma pessoa jurídica, em especial na modalidade de incorporação que possui diversos benefícios tributários.
Para reduzir o imposto sobre o lucro imobiliário, algumas estratégias podem ser adotadas, como por exemplo: manter a documentação fiscal em dia, considerar a possibilidade de fazer uma doação do imóvel em vez de vendê-lo, utilizar o dinheiro da venda na aquisição de outro imóvel, ou realizar a negociação na condição de pessoa jurídica.
É importante sempre consultar um especialista em questões tributárias para garantir que se está cumprindo corretamente as obrigações fiscais e buscar as melhores estratégias para redução do imposto sobre o lucro imobiliário.
CONHEÇA MAIS SOBRE O AUTOR DESTE POST:
Roman de Avellar Mascarello
Advogado, pós-graduando em direito e negócios imobiliários pelo CESUSC, e consultor imobiliário com atuação em Imbituba e Garopaba, litoral sul catarinense.
OAB/SC 32.199
CRECI/SC 58.497-F
