Incorporação imobiliária: uma visão geral
A incorporação imobiliária é um conceito fundamental no mercado imobiliário, envolvendo um conjunto de atividades destinadas a viabilizar a construção de um empreendimento imobiliário, que pode ser um condomínio residencial, comercial ou misto. Esse processo é regido por uma série de normas legais e administrativas, que garantem a segurança jurídica tanto para os incorporadores quanto para os adquirentes dos imóveis.
Conceito de Incorporação Imobiliária
De acordo com a legislação brasileira, a incorporação imobiliária é regulamentada pela Lei nº 4.591/1964. No âmbito dessa lei, a incorporação imobiliária refere-se à atividade de promover e realizar a construção de edificações ou conjuntos de edificações, composta por unidades autônomas indivisivelmente vinculadas a frações ideais no terreno e suas partes comuns.
Passos da Incorporação Imobiliária
1) Aquisição do Terreno: O primeiro passo na incorporação imobiliária é a aquisição do terreno onde será desenvolvido o empreendimento. A escolha do terreno envolve análise de localização, potencial de valorização, acessibilidade, entre outros fatores. A aquisição do terreno ocorre comumente por meio de permuta, onde o proprietário do terreno, chamado terrenista, cede seu imóvel para que a incorporadora viabilize o empreendimento. Essa operação imobiliária garante ao terrenista um retorno financeiro maior do que a venda do imóvel, e, em contrapartida, a incorporadora não precisa se descapitalizar para adquirir o terreno.
2) Estudo de Viabilidade: Uma vez adquirido o terreno, o incorporador deve realizar um estudo de viabilidade técnica, econômica e jurídica do projeto. Isso inclui a análise do zoneamento urbano, permissões de construção e a demanda do mercado.
3) Projeto Arquitetônico: Com a viabilidade confirmada, o próximo passo é a elaboração do projeto arquitetônico. Esse projeto deve ser aprovado pelos órgãos competentes, como a prefeitura municipal, conforme as normas legais e regulamentares aplicáveis.
4) Registro da Incorporação: Antes de iniciar a comercialização das unidades, a incorporação deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, o incorporador deve apresentar uma série de documentos, incluindo o memorial de incorporação, a certidão do imóvel, o projeto aprovado e o contrato de compra e venda com os futuros adquirentes.
5) Comercialização: Após o registro da incorporação, o incorporador está apto a comercializar as unidades. A venda pode ocorrer na planta, durante a construção ou após a conclusão da obra. É essencial apresentar aos compradores todas as informações necessárias sobre o empreendimento, conforme determina o Código de Defesa do Consumidor.
6) Execução da Obra: A construção do empreendimento deve seguir rigorosamente o projeto aprovado e respeitar os prazos estabelecidos. Durante esse período, é imprescindível manter uma comunicação transparente com os adquirentes sobre o andamento da obra.
7) Entrega das Unidades: Após a conclusão da obra e obtenção do Habite-se (documento emitido pela prefeitura que atesta a habitabilidade do imóvel), as unidades são entregues aos proprietários. Eventuais ajustes e correções devem ser realizados para garantir a conformidade com o contrato.
Vantagens da Incorporação Imobiliária
– Valorização do Imóvel: A incorporação imobiliária pode resultar em significativa valorização do imóvel, beneficiando tanto o incorporador quanto os adquirentes das unidades.
– Impulso ao Desenvolvimento Urbano: Essa atividade contribui para o desenvolvimento e a modernização das cidades, adequado ao crescente urbano.
– Geração de Empregos: A construção civil, impulsionada pela incorporação imobiliária, é uma fonte importante de emprego e renda, especialmente em momentos de crescimento econômico.
Desafios e Considerações
A incorporação imobiliária envolve desafios como a necessidade de um planejamento detalhado, a gestão de riscos e a adaptação às alterações do mercado e à legislação. Além disso, a transparência e a ética na comunicação com os compradores são essenciais para manter a confiança e a credibilidade no mercado.
CONHEÇA MAIS SOBRE O AUTOR DESTE POST:
Roman de Avellar Mascarello
Advogado, pós-graduando em direito e negócios imobiliários pelo CESUSC, e consultor imobiliário com atuação em Imbituba e Garopaba, litoral sul catarinense.
OAB/SC 32.199
CRECI/SC 58.497-F
