Inadimplência zero: como cobrar aluguel e organizar o financeiro da sua imobiliária pra lucrar com locação

O inimigo oculto que está matando o lucro da sua imobiliária

A inadimplência é o maior ladrão silencioso da lucratividade de uma imobiliária.

Você trabalha o mês todo, fecha contratos, movimenta dinheiro, mas quando olha pro caixa… o saldo não fecha.

Sabe por quê?

Porque o valor que deveria estar entrando, não entra.

Os repasses atrasam, os locadores cobram, os inquilinos somem, e você acaba usando o caixa da imobiliária pra cobrir furo.

Esse ciclo vicioso gera estresse, quebra a confiança dos locadores e, pior: suga o lucro que poderia estar no seu bolso.

Mas eu preciso te dizer uma verdade dura:

Inadimplência alta é culpa da sua gestão financeira.

Eu aprendi isso da pior forma.

Passei anos apagando incêndio, cobrando inquilino no WhatsApp na base do desespero.

Até que eu parei e implementei processos simples e uma rotina financeira organizada.

Em poucos meses, minha inadimplência caiu pela metade e o lucro começou a sobrar.

Esse conteudo é pra te ensinar exatamente o que eu fiz pra sair desse caos.

Se você aplicar cada passo que eu vou te mostrar, sua inadimplência vai desabar e o financeiro da sua imobiliária vai trabalhar a seu favor.

Vamos começar?

Diagnóstico – Você sabe qual é sua inadimplência real

Antes de implementar melhorias, é crucial entender a dimensão exata do problema.
A inadimplência média nacional no setor de locação imobiliária no Brasil foi de 3,14% em setembro de 2024. (Fonte: Valor Econômico)

Esse é o seu parâmetro.

Sua meta deve ser ficar abaixo disso. Quanto menor, melhor.

Como calcular sua inadimplência real:

1) Pegue o valor total dos aluguéis administrados no último mês.

2) Veja quanto desse valor você realmente recebeu até o dia do repasse.

3) Use a fórmula:

(Valor NÃO recebido ÷ Valor total de aluguéis) x 100 = % de Inadimplência Real

Exemplo:

• Valor total de aluguéis: R$ 100.000
• Valor não recebido: R$ 3.500

(3.500 ÷ 100.000) x 100 = 3,5% de inadimplência real

Como interpretar:

• Abaixo de 3,14%: Sua inadimplência está melhor que a média nacional.
• Em torno de 3,14%: Você está alinhado com a média, mas pode melhorar.
• Acima de 3,14%: Você precisa agir urgente para reduzir.

Meta recomendada:

Busque manter sua inadimplência abaixo de 3%.

Imobiliárias organizadas e com processos eficientes chegam a menos de 2%.

Monitorar esse índice todo mês vai te dar clareza sobre a saúde financeira da sua imobiliária.

Etapa 1 – Cadastrando inquilinos que realmente vão pagar

A melhor cobrança é a que você não precisa fazer.

Selecionar o inquilino certo é o primeiro filtro.

Como escolher o melhor locatário

• Comprovação de renda: 3x o valor do aluguel
• Nome limpo: Consulta SPC e Serasa sempre
• Estabilidade profissional: Emprego fixo ou empresa consolidada
• Referências anteriores: Verificar histórico com outros locadores

Como escolher o fiador ideal

• Propriedade de imóvel quitado e sem ônus
• Renda 3x o valor do aluguel
• Idade abaixo de 75 anos e boa saúde
• Preferencialmente na mesma cidade do imóvel

Prós e contras das garantias locatícias

Checklist de documentos para análise

Locatário Pessoa Física

• RG e CPF
• Comprovante de Residência
• Comprovante de Renda (3x aluguel)
• Declaração de IR (se aplicável)

Locatário Pessoa Jurídica

• CNPJ
• Contrato Social
• Comprovante de Faturamento
• Documentos dos Sócios

Fiador

• RG e CPF
• Comprovante de Residência
• Comprovante de Renda
• Matrícula atualizada do imóvel
• Declaração de IR

Agora na minha opinião: não trabalhe no risco do fiador ou caução. Para garantir segurança e conforto para todas as partes, garantias onerosas, seguro Fiança, Título de capitalização são as melhores escolhas.

Etapa 2 – Rotina financeira organizada

Essa é a etapa que é o cérebro da sua operação

Você precisa ter visibilidade total do dinheiro:

1) Contas a Receber: Cadastro e monitoramento dos aluguéis

2) Contas a Pagar: Custos fixos e impostos

3) Repasses: Conferência e organização

Ferramentas: Planilhas financeiras ou softwares (várias opções no mercado) cada um com seu custo benefício.

Escolha o que melhor atende suas necessidades.

Etapa 3 – Cobrança preventiva

Lembrete de vencimento 3 dias antes:

“Oi, fulano! Lembrete que o aluguel vence dia X. Qualquer dúvida, estamos à disposição.”

Segue seu boleto

Automatize sempre que puder.

Etapa 4 – Cobrança humanizada

1 DIA DE ATRASO: WhatsApp amigável ou ligação. Tentar com que o cliente agende o pagamento.

3 A 5 DIAS: Ligação cordial para cobrar novamente e agendar uma nova data

10 DIAS: Comunicação extrajudicial para locatários e fiadores (caso tenha).

Após 10 dias cobranças mais pontuais e caso tenha garantias por seguradora já dar inicio a abertura de sinistro.(aproveite para verificar outros débitos como IPTU, AGUA, ENERGIA, CONDOMINIO, e demais taxas de consumo.

Nunca constranja, sempre ofereça solução.

Etapa 5 – Inadimplentes crônicos

Se o atraso é constante, rescinda amigavelmente:

“Percebemos dificuldades frequentes. Que tal encerrarmos amigavelmente?”

Negocie com o proprietário formas de oferecer rescisão sem multas e facilite a saída do inadimplente. Liberando o imóvel para um bom cliente.

Faça isso tão logo perceba que esse é uma inadimplente crônico, pois até mesmo o limite de seguradora acaba, imagina de fiadores.

Dicas bônus: aumentando a adesão ao seguro fiança

• Destaque a praticidade: Sem fiador e rápido
• Divida o valor em parcelas
• Mostre as coberturas extras

Roteiro passo a passo para aprovar um cadastro

• Recebeu a ficha? Verifique documentos.
• SPC, Serasa, Protestos.
• Valide renda e imóvel do fiador.
• Consulte referências.
• Tudo certo? Aprove e comunique o locador.
• Assine tudo!

Checklist final: análise cadastral sem erro

✅ RG e CPF (locatário e fiador)

✅ Comprovante de renda

✅ Matrícula do imóvel (fiador)

✅ Consulta SPC e Serasa

✅ Declaração de IR

✅ Assinaturas completas

Conclusão final

A saúde financeira da sua imobiliária começa antes do contrato ser assinado.

Quem controla os números, controla o lucro.

Esse método salvou minha imobiliária e pode salvar a sua.

Aplique HOJE MESMO.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Emanuelly Araújo

Diretora da Jk imóveis em Sete Lagoas, atuação de mais de 11 anos no mercado de locações de imóveis

Atua também como mentora de gestores e donos de imobiliárias de locação.

Consultora

Palestrante internacional

Diretora do Creci mulher de Minas Gerais

Diretora da ABMI ( associação Brasileira do mercado Imobiliário)

Líder do instituto Mulheres do imobiliário de Minas Gerais