É seguro comprar um imóvel quando a certidão da Receita Federal está positiva com efeito de negativa?

Entenda os riscos!

Quando se trata da compra de um imóvel, uma das etapas mais importantes é a análise da documentação fiscal do vendedor. E é muito comum surgir uma dúvida entre compradores, vendedores e corretores de imóveis: é seguro realizar a compra se a certidão da Receita Federal está “positiva com efeito de negativa”?

A resposta não é tão simples quanto parece. Embora, tecnicamente, essa certidão tenha validade jurídica semelhante à certidão negativa, a verdade é que existe, sim, risco jurídico nessa operação — e ele é maior do que muitas pessoas imaginam.

O que é a certidão positiva com efeito de negativa?

Essa certidão é emitida quando o contribuinte possui débitos fiscais, mas esses débitos estão devidamente garantidos. Isso pode ocorrer, por exemplo, quando:

• O devedor aderiu a um parcelamento fiscal e está em dia com as parcelas;
• Há penhora, caução, fiança, seguro ou depósito judicial garantindo o débito.

Enquanto essa garantia estiver ativa e válida, a Receita Federal emite uma certidão que, aos olhos da lei, tem os mesmos efeitos de uma certidão negativa.

Por que há risco na compra do imóvel nesse cenário?

O grande problema está no que pode ocorrer após a emissão dessa certidão.

O vendedor, maliciosamente ou por dificuldades financeiras, pode:

• Parar de pagar o parcelamento;
• Perder a garantia oferecida (ex.: seguro cancelado, fiança revogada, etc.).

Quando isso acontece, a dívida volta a ser exigível, e a Fazenda Pública pode ajuizar uma execução fiscal e buscar os bens do devedor, inclusive aquele imóvel que foi vendido pouco tempo antes.

O artigo 185 do Código Tributário Nacional é claro:

“É fraudulenta a alienação ou oneração de bens por sujeito passivo em débito com a Fazenda Pública, por crédito regularmente inscrito como dívida ativa, salvo se deixar bens suficientes ao total pagamento da dívida inscrita.”

Portanto, se no momento da venda o vendedor não possui outros bens suficientes para garantir a dívida, há risco real de a operação ser considerada fraude à execução.

A jurisprudência tem sido cada vez mais rigorosa nesse tema. Já existem diversos casos em que, mesmo com a apresentação de uma certidão positiva com efeito de negativa, a Justiça reconheceu a fraude à execução quando ficou claro que:

• O devedor fez o parcelamento apenas para obter a certidão e vender o imóvel;
• Após a venda, deixou de pagar o parcelamento ou não possuía outros bens para garantir o crédito tributário.

Nesses casos, a consequência é grave: o imóvel pode ser penhorado, mesmo nas mãos do comprador.

Portanto, se você está diante de uma compra onde há uma certidão positiva com efeito de negativa, é fundamental:

1) Analisar se o vendedor possui outros bens suficientes para garantir a dívida;

2) Solicitar matrícula atualizada do imóvel (para verificar penhoras, indisponibilidades ou ações reais);

3) Verificar detalhadamente o motivo da emissão da Certidão Positiva com Efeito de Negativa, principalmente qual o valor da dívida, quando foi parcelada.

4) Se possível, incluir no contrato uma cláusula de responsabilidade patrimonial e garantias específicas para proteger o comprador em eventual fraude à execução fiscal;

5) Sempre contar com o acompanhamento de um advogado especialista em direito imobiliário e tributário.

Conclusão

A certidão positiva com efeito de negativa não é garantia absoluta de segurança na compra de um imóvel. Embora permita a lavratura da escritura e o registro da venda, existe, sim, risco de questionamentos futuros pela Fazenda Pública, sobretudo se o vendedor não mantiver a garantia da dívida.

Lembre-se: na compra de um imóvel, segurança jurídica não é custo, é investimento na sua tranquilidade e no seu patrimônio.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

CAMILA FERNANDES

# Advogada Graduada pela Universidade do Vale do Itajaí- UNIVALI.

# Pós Graduada em Direito Processual Civil pela DAMASIO; Pós graduada em Direito Imobiliário pela EBRADI; Pós Graduada em Direito Registral e Notarial pela Fundação Getúlio Vargas – FGV;

# Formação em Incorporação Imobiliária pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário- IBRADIM.

# Atuante na área do Direito Imobiliário, focada em assessoria jurídica preventiva para Imobiliárias, construtoras e Incorporadoras.

# Palestrante e treinadora de capacitação jurídica para corretores de Imóveis.

# Escritora

# Apaixonada por Direito Imobiliário.