Considerações jurídicas sobre a compra de imóvel com construção não averbada e os deveres do corretor

A compra de um imóvel com construção não averbada é juridicamente possível, uma vez que a ausência de averbação não impede, por si só, a formalização do negócio. No entanto, essa condição exige atenção e cautela do corretor de imóveis, que deve atuar com diligência, prudência e boa-fé objetiva, prestando ao cliente todas as informações necessárias sobre os riscos e peculiaridades do negócio. A omissão de informações relevantes, como a inexistência de averbação da construção, pode ensejar consequências sérias, incluindo a anulação do contrato, a restituição dos valores pagos e a devolução da comissão de corretagem recebida.

No mercado imobiliário, não são raras as transações envolvendo imóveis cujas construções não se encontram averbadas junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Nesses casos, cabe ao corretor verificar a matrícula do imóvel e orientar o comprador de forma clara e precisa, alertando-o para a necessidade de regularização e para os possíveis desdobramentos jurídicos e comerciais dessa condição. A verificação da matrícula atualizada de inteiro teor é medida indispensável para identificar se a edificação está formalmente registrada. Quando a matrícula menciona apenas o terreno, sem qualquer referência à construção, é sinal de que a averbação não foi realizada.

A jurisprudência recente reforça a importância da conduta responsável e transparente do corretor. No julgamento da Apelação Cível nº 1601184-8, o Tribunal de Justiça do Paraná anulou contrato de compra e venda de imóvel cuja construção não estava averbada, reconhecendo que os compradores foram induzidos a erro substancial em razão da omissão dos vendedores e do corretor quanto a essa informação essencial. O tribunal determinou o retorno das partes ao estado anterior à contratação, com a devolução dos valores pagos e da comissão de corretagem. Ressaltou-se, nesse contexto, o dever do corretor de observar os ditames da boa-fé objetiva, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o negócio jurídico e seus riscos, nos termos do artigo 723 do Código Civil.

Ao intermediar negócios envolvendo imóveis nessa situação, o corretor deve redobrar a cautela e zelar para que o comprador esteja plenamente ciente da ausência de averbação e de suas consequências. A omissão de esclarecimentos pode caracterizar vício do consentimento e expor o profissional a demandas por perdas e danos, além da obrigação de restituir valores recebidos a título de comissão. A atuação ética, diligente e transparente do corretor não apenas preserva sua responsabilidade profissional e evita litígios, mas também fortalece a confiança do cliente e contribui para a segurança jurídica das relações no mercado imobiliário.

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Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.