Registro da incorporação imobiliária: implicações legais da comercialização antecipada

No mercado imobiliário, a pressa em lançar empreendimentos ou em garantir uma “boa oportunidade” pode levar incorporadores e compradores a atropelarem uma etapa essencial: o registro da incorporação imobiliária.

Tanto a Lei nº 4.591/1964, que rege as incorporações, quanto a Lei nº 14.382/2022, que modernizou o sistema de registros públicos, são claras ao estabelecer a obrigatoriedade desse registro antes da alienação de qualquer unidade autônoma.

E descumprir essa regra pode trazer sérios riscos jurídicos e financeiros para ambas as partes.

O que é o registro da incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é o ato de promover e realizar a construção de edificações compostas por unidades autônomas (como apartamentos, salas, lojas etc.) com a finalidade de venda.

Antes de iniciar qualquer forma de negociação dessas unidades, o incorporador precisa, obrigatoriamente, registrar o memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 32 da Lei 4.591/64. Esse registro inclui um conjunto de documentos técnicos, jurídicos e urbanísticos que demonstram a viabilidade legal e econômica do empreendimento.

Esse procedimento é essencial para proteger o adquirente e dar publicidade, segurança e transparência ao mercado.

O que diz a Lei 14.382/2022?

O caput do art. 32 afirma, de forma categórica:

“O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos”

Ou seja: qualquer promessa de venda, cessão, reserva ou comercialização feita antes do registro da incorporação é ilegal.

Modernização trazida com  a Lei 14.382/2022?

A Lei nº 14.382/2022 promoveu uma modernização do sistema de registros públicos, com impactos diretos na celeridade e segurança do registro da incorporação.

Entre os principais avanços:

• Digitalização dos cartórios e interoperabilidade entre registros;
• Criação do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), que permite peticionar, protocolar e consultar registros eletronicamente;
• Padronização de prazos e procedimentos para o registro de atos como a incorporação;
• Ampliação da eficácia do registro: a incorporação registrada goza de presunção de veracidade e legalidade, facilitando negociações seguras.

Essas mudanças reforçam ainda mais a necessidade e a possibilidade concreta de registrar previamente a incorporação antes de qualquer negociação — não há mais desculpas para agir fora da lei.

Riscos para o incorporador

• Nulidade dos contratos firmados antes do registro;
• Responsabilidade civil e criminal, inclusive por crime contra a economia popular (Lei 1.521/51);
• Perda de confiança no mercado e impactos reputacionais;
• Interdição de financiamentos bancários;
• Sujeição a ações civis públicas e sanções administrativas.

Riscos para o comprador

• Insegurança jurídica: o contrato pode ser invalidado;
• Risco de não entrega da unidade e perda de valores pagos;
• Impossibilidade de registrar a promessa de compra e venda;
• Dificuldade de obter financiamento ou regularizar o imóvel futuramente.

Como agir corretamente?

Para incorporadores:

• Jamais inicie vendas ou divulgações comerciais sem o registro da incorporação;
• Contrate equipe jurídica especializada para garantir a regularidade de toda a documentação exigida;
• Comunique com transparência a data do registro e forneça cópia da matrícula às partes interessadas.

Para compradores:

• Exija a certidão atualizada do imóvel e verifique se consta o registro da incorporação;
• Não assine contratos, nem pague sinal ou reserva sem a segurança do registro;
• Consulte sempre um advogado especialista em direito imobiliário.

Conclusão

É fundamental destacar a gravidade jurídica envolvida na comercialização de unidades autônomas antes do registro da incorporação. A Lei nº 4.591/1964, reforçada pelos avanços trazidos pela Lei nº 14.382/2022, estabelece um marco claro e inegociável: sem registro, não há venda válida nem segura.

Para o incorporador, agir em desconformidade com a legislação representa não apenas o risco de nulidade contratual, mas também implicações cíveis, administrativas e até criminais. Para o comprador, significa ingressar em um negócio juridicamente frágil, com alto risco de perda financeira e patrimonial.

No atual cenário de modernização dos registros públicos e de um mercado cada vez mais profissionalizado, não há mais espaço para improvisações ou práticas informais. O respeito à legalidade é condição básica para a credibilidade e sustentabilidade de qualquer empreendimento imobiliário.

Portanto, seja você um incorporador, investidor ou comprador, consulte sempre profissionais especializados e assegure-se de que o registro da incorporação esteja regularmente efetuado antes de qualquer compromisso contratual. É isso que diferencia os negócios sólidos dos que estão à margem da lei.

Nosso escritório está à disposição para assessorar empreendimentos desde a estruturação jurídica até o registro da incorporação, garantindo segurança e conformidade em cada etapa do processo.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Aline Alves Penello

Advogada, sócia fundadora do Escritório Alves Penello Advocacia e Consultoria, especialista em Direito Imobiliário com mais de 10 anos de atuação.
Mestranda em Direito das Relações Econômicas e Sociais pela Instituição Milton Campos, Vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário OAB/MG, subseção do Barro Preto, Co-líder da Regional Minas Gerais do Instituto Mulheres do Imobiliário e Secretária AMADI Mulher.