Holding familiar imobiliária: quando e como estruturar

Para patrimônios acima de R$ 5 milhões, a holding familiar pode ser a diferença entre preservar e perder seu legado. Mas será que é para você?

Por Flávia Pinheiros — Mediadora, Administradora de imóveis e Especialista em Gestão Contratual com IA para o mercado imobiliário.

“Flávia, todo mundo fala em holding familiar, mas isso serve para mim?”

Essa pergunta chegou ao meu escritório 47 vezes só neste ano. Com o boom de “gurus” vendendo holding como solução mágica, muita gente está sendo iludida.

Vou ser direta: não acreditem em quem vende holding como receita única. É golpe.

Cuidado com os Vendedores de Ilusão

O mercado está infestado de “especialistas” prometendo “economia de 90% em impostos” e “blindagem total do patrimônio” para qualquer situação.

Na semana passada, atendi um aposentado que gastou R$ 25 mil para estruturar uma holding para um único apartamento de R$ 800 mil. Os custos anuais superam qualquer benefício. Agora ele quer desfazer tudo.

Holding familiar é ferramenta séria que exige análise criteriosa, não fórmula pronta.

O Que É Uma Holding (Sem Fantasia)

Simplificando: é uma empresa criada para ser dona dos seus imóveis.

Ao invés de você ser proprietário direto de 5 apartamentos, você cria uma empresa que possui esses apartamentos, e você vira sócio da empresa.

Quando você morrer, seus herdeiros herdarão quotas societárias – processo mais simples que inventário tradicional.

Mas não é mágica. É estrutura empresarial que exige manutenção, custos e disciplina.

Quando Realmente Faz Sentido

Através da análise de mais de 80 casos, identifiquei critérios objetivos:

• Patrimônio acima de R$ 5 milhões em imóveis
• Múltiplos imóveis de renda (a partir de 3 imóveis)
• Família complexa (mais de 2 herdeiros)
• Renda mensal consistente de aluguéis

As vantagens reais

Sucessão Mais Simples: Elimina inventário dos imóveis. Reduz tempo de sucessão de anos para meses.

Economia de Impostos: Tributação entre 6,73% e 11,33% sobre aluguéis, versus até 27,5% da pessoa física.

Proteção Patrimonial: Imóveis ficam blindados de dívidas pessoais dos sócios.

Quando NÃO Estruturar

• Patrimônio abaixo de R$ 3 milhões
• Apenas um imóvel residencial
• Herdeiro único sem complexidades
• Família sem disciplina empresarial

Os custos reais

Holding não é grátis. Os custos variam conforme a complexidade da estrutura e número de imóveis.

Recomendo sempre iniciar com diagnóstico patrimonial completo – catalogação dos imóveis, documentação atualizada e estudo de viabilidade específico.

Para patrimônio menor, os custos podem superar os benefícios. Por isso a análise prévia é fundamental.

Como Começar

Primeiro: Organize documentos e faça as contas. Vale a pena?

Segundo: Escolha o regime tributário adequado.

Terceiro: Defina participações societárias da família.

Quarto: Transfira imóveis gradualmente.

Quinto: Estabeleça regras claras de funcionamento.

O Momento Certo

Com o envelhecimento populacional brasileiro e mercado imobiliário aquecido (crescimento de 20,9% em vendas em 2024), estruturar uma holding aos 65-70 anos permite consolidar a estratégia antes da sucessão efetiva.

Holding é estratégia de médio prazo, não solução de emergência.

Conclusão: Análise Individual é Fundamental

Holding familiar é ferramenta poderosa quando bem estruturada para a situação adequada. Quando vendida como “receita de bolo”, vira fonte de prejuízos.

Meu conselho: fujam de promessas milagrosas. A pergunta não é se holding é boa ou ruim. A pergunta é: para SUA situação específica, ela faz sentido?

Só análise séria e individualizada pode responder isso. Não existe fórmula mágica.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Quem vê resultados, nem sempre conhece a história. 

Sou Flávia Pinheiros Costa, formada em Direito há 23 anos. Pós-graduada em Direito Imobiliário, Sistêmico, Contratual, Canônico e de Família. Atualmente, curso Inteligência Artificial para Advogados e sou mestranda em Mediação de Conflitos.

Mas o que realmente me move são pessoas.
Escutar histórias.
Ajudar a construir acordos.
Trazer clareza onde antes havia conflito.
E fazer do Direito uma ponte — não um muro.

Minha trajetória é marcada pela escuta ativa, pela conexão humana e pela busca constante por soluções que respeitem a lei e as relações.

Atuo como:

• Mediadora certificada pelo ICFML.
• Perita e avaliadora de imóveis.
• Mentora no mercado imobiliário, conduzindo famílias e profissionais.
• Palestrante em eventos nacionais e internacionais.
• Escritora e produtora de conteúdo jurídico.
• Sócia de duas administradoras de imóveis.
• Membro ativo das comissões da OAB nas áreas de Direito Sistêmico, Imobiliário e Justiça Restaurativa.

E, acima de tudo, sou alguém que acredita que ética, escuta e evolução diária são inegociáveis.

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Referências:

• CBIC. Indicadores Imobiliários Nacionais 4º Trimestre 2024. 2025.
• TEDOLDI, Ana Carolina. Holding imobiliária pode gerar economia significativa na locação de imóveis para as famílias. IBDFAM, 2022.
• Receita Federal. Instrução Normativa RFB nº 1700/2017. 2017.