Verticalização nas capitais expõe condomínios a riscos legais: Especialista aponta principais cuidados para evitar problemas com a Justiça

Síndicos e administradores precisam ficar atentos a fatores como transparência, finanças e serviços de terceiros

A verticalização constante das grandes capitais brasileiras tem atraído a atenção de especialistas condominiais. Com cidades como São Paulo atingindo uma média de 350 lançamentos por dia e mais de 130 mil apartamentos novos em um ano, de acordo com levantamento da Brain Inteligência Estratégica, parece impossível pensar que estes prédios ou escritórios com alta tecnologia são “blindados” a ponto de evitar problemas judiciais ou econômicos, com equipes prontamente treinadas para lidar com qualquer tipo de intercorrência.

Por mais preparados que pareçam estar, é sempre importante contar com devida assistência jurídica, afinal síndicos e administradores também podem cometer crimes, como desvio de fundos do condomínio para uso pessoal, manipulação de contas, falsificação de documentos, pagamento de propinas para “vista grossa” a problemas do prédio, entre outros.

A professora de Direito Penal Econômico e advogada, Jenifer Moraes, explica que, nessa seara, é fundamental que se faça diferenciação dos ilícitos cíveis, ou mero desacordos comerciais (como uma quebra de contrato), para os casos que efetivamente caracterizam delitos: “A devida responsabilização dos infratores, nessas condições, demanda a identificação das pessoas físicas envolvidas, uma vez que é impossível a punição do próprio condomínio em âmbito penal, bem como a demonstração inequívoca de que elas contribuíram para o fato, de forma ativa ou omissiva, sendo que a maioria dos casos havidos nessa seara exigem o dolo para a sua realização. Daí a dificuldade em se conseguir provas suficientes para a condenação, uma vez que quem detém essa documentação toda é geralmente quem está sendo acusado.”

A convivência com condôminos também pode trazer outros problemas além das questões envolvendo crimes contra o patrimônio. É possível que síndicos e administradores sejam afetados por questões envolvendo terceiros, como a hipótese em que delitos são praticados dentro do condomínio, por pessoas ali residentes. A professora reforça que “o síndico não pode ser considerado um garantidor originário dos moradores, ou seja, ele não pode ser automaticamente responsabilizado por omissão quando há um ato praticado por um terceiro maior e capaz, como nos casos em que um vizinho ofende ou comete discriminação contra o outro. Por outro lado, há sim, possibilidade de responsabilização omissiva tanto do síndico, quanto de qualquer morador ali residente, quando se deixa de socorrer ou auxiliar alguém em perigo, nas hipóteses em que é plenamente possível intervir ou chamar as autoridades sem risco pessoal.”

Gerir empreendimentos em uma época hiper conectada nunca é fácil. São muitos os pontos que precisam de atenção redobrada e responsabilização imediata, a fim de evitar problemas ainda maiores e com penalidades e sanções inesperadas. Abaixo estão outros cuidados necessários para uma boa gestão de síndicos e administradores:

Finanças: Mantenha sempre o controle de quanto o condomínio arrecada e gasta planilhado. Uma aba com valores fixos e variáveis também é importante.

Contratação de serviços de terceiros: Procure sempre empresas confiáveis, com indicações e recomendações de outros síndicos ou administradores parceiros. Certifique-se de ter em mãos valores dos serviços e de que serão entregues nos prazos.

Transparência: Assim como ter tudo planilhado é importante discriminar em relatórios o que foi feito e o que será feito. Eles precisam ser enviados aos condôminos mensalmente, junto com a cobrança do condomínio. Qualquer mudança nos planos financeiros precisa ser comunicada em assembleia.

Jenifer Moraes

Doutoranda em Direito Penal pela Universidade de Salamanca. Mestre em Direito Penal pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo.