Ata notarial e contrato de locação verbal: o que pode e o que não pode ser averbado

Em algumas situações práticas, o locatário busca assegurar seu direito de preferência na compra do imóvel locado, mesmo quando o contrato de locação foi feito de maneira verbal. Para isso, tenta comprovar a existência da locação por meio de uma ata notarial, lavrada em cartório, na qual o tabelião descreve o imóvel, o valor pago a título de aluguel e outros elementos que confirmariam a relação locatícia. A dúvida que surge é se essa ata notarial, feita de forma unilateral, pode ser levada ao Registro de Imóveis para averbação da locação?

A resposta é negativa. A ata notarial tem função específica e limitada. Trata-se de um documento em que o tabelião apenas constata e descreve fatos que presencia ou verifica por seus próprios sentidos, sem emitir juízo de valor, interpretação jurídica ou convalidação de negócios. Em outras palavras, a ata notarial não cria, modifica ou comprova validade de um contrato, apenas narra fatos observados.

A locação, por sua vez, é um contrato tipificado e regulado por normas próprias do Código Civil e pela Lei do Inquilinato. Para que o direito de preferência do locatário produza efeitos perante terceiros, como em caso de venda do imóvel, é necessário que o contrato de locação esteja formalizado por escrito e devidamente averbado na matrícula do imóvel, conforme determina o artigo 167, II, 16, da Lei de Registros Públicos. Sem essa formalização, a relação locatícia existe apenas entre as partes e não produz efeitos perante terceiros.

Além disso, a averbação da locação tem uma função de publicidade, isto é, serve para dar ciência a terceiros sobre a existência do contrato. Essa publicidade protege o locatário e confere segurança jurídica às partes envolvidas. A ata notarial, ainda que descreva fatos verdadeiros, não cumpre essa função, pois não tem natureza contratual nem é título apto a registro. Refere-se, em essência, de uma prova complementar, que pode ser útil em um processo judicial, mas não substitui o instrumento contratual exigido pela legislação.

É importante que corretores e gestores imobiliários orientem seus clientes quanto a esses limites. A ata notarial pode ser utilizada para registrar a existência de uma relação de fato, mas não tem o mesmo alcance de um contrato formalizado. O cuidado com a documentação adequada não é mera burocracia, é o que garante segurança jurídica, evita conflitos e assegura que os direitos previstos em lei, como o de preferência na compra,  sejam exercidos de forma efetiva.

Por fim, recomenda-se sempre verificar as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado, pois pode haver disposições específicas sobre o procedimento registral. De modo geral, contudo, permanece o entendimento de que a ata notarial, ainda que descreva uma locação verbal, não tem força para substituir o contrato nem para produzir os efeitos jurídicos de sua averbação.

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Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.