A dinâmica das garantias locatícias no dia a dia do corretor

A escolha entre contratos de locação com ou sem garantia aparece com frequência no trabalho do corretor e, muitas vezes, determina o rumo da negociação. Embora a legislação forneça diretrizes claras, o impacto real dessa decisão depende do contexto, do perfil das partes envolvidas e das condições do mercado. Em um ambiente imobiliário que se transforma de maneira rápida, e que hoje inclui formatos voltados exclusivamente para renda, como empreendimentos multifamily e edifícios desenhados para locação de longo prazo, compreender as implicações das garantias tornou-se parte essencial da atuação profissional.

Nas locações residenciais, costuma surgir a busca por equilíbrio entre a segurança do proprietário e a viabilidade econômica do inquilino. Exigências excessivas podem afastar interessados e prolongar a vacância, enquanto a ausência de proteção adequada pode comprometer o planejamento financeiro de quem oferece o imóvel. Já nas locações comerciais, as prioridades seguem outro caminho, investidores e proprietários geralmente valorizam a agilidade na ocupação e a manutenção da operação empresarial, aceitando, em muitos casos, flexibilizar garantias para atrair negócios que tragam fluxo e estabilidade ao ponto comercial.

Ainda assim, mesmo as garantias mais tradicionais podem gerar desafios. Questões como a impossibilidade de execução de um bem impenhorável, uma fiança fragilizada por detalhes formais ou a não renovação de seguros contratados como garantia frequentemente produzem situações inesperadas. Mudanças no núcleo familiar do locatário, saída de fiadores ou necessidade de substituição da modalidade de garantia também são cenários comuns e exigem cuidado técnico para evitar inseguranças jurídicas.

Em contrapartida, cresce o interesse pelos contratos sem garantia. Essa alternativa, que por muito tempo foi vista como exceção, tem ganhado espaço onde a rapidez das negociações e a liquidez do imóvel são determinantes. A possibilidade de desocupação mais célere e a cobrança antecipada do aluguel tendem a tornar essa opção atraente para proprietários que priorizam dinamismo. Para muitos locatários, a ausência de garantias representa uma redução significativa de barreiras de entrada, ampliando oportunidades de acesso ao mercado.

Nesse cenário, o corretor de imóveis assume papel estratégico. Mais do que identificar as modalidades possíveis, ele precisa interpretar o contexto, entender o perfil das partes e reconhecer como cada formato de garantia se alinha, ou não, aos objetivos envolvidos. O domínio dessas nuances permite construir negociações mais seguras, com menos ruídos e maior alinhamento entre expectativas e resultados.

No fim das contas, a diferença não está apenas no contrato, mas na capacidade do profissional de enxergar nas garantias não um obstáculo, mas um instrumento de leitura do mercado e de fortalecimento das relações locatícias. Refletir sobre essas dinâmicas amplia a percepção do corretor sobre o próprio mercado, e abre espaço para novas formas de atuação, mais estratégicas, mais seguras e alinhadas ao movimento atual das locações urbanas.

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Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.