Relatório anual de Fundos Imobiliários da B3 destaca a consolidação da classe de ativos com recordes de estoque e volume negociado
Volume médio diário negociado supera R$ 300 milhões, com estoque total de mais de R$ 180 bilhões na B3. Segundo agentes de mercado, três décadas depois da criação dos FIIs, indústria inicia ciclo “2.0”, marcado por ganho de escala e globalização
A B3, a bolsa do Brasil, lança nesta quarta-feira (03) o “Report Anual de FIIs 2025”, estudo que traça um diagnóstico profundo sobre a maturidade do mercado de Fundos de Investimento Imobiliário no país. O documento revela que o setor atingiu um novo patamar de robustez, superando a marca de R$ 180 bilhões em valor de mercado (estoque) e consolidando uma base de quase 3 milhões de investidores, que diariamente negociam, em média, mais de R$ 300 milhões por meio dessa classe de ativos.
O “Report Anual” contextualiza o momento atual dos FIIs como o ápice de uma jornada iniciada há mais de 30 anos. O estudo resgata os grandes marcos regulatórios que permitiram essa evolução, começando pela criação legal dos FIIs em 1993 (Lei nº 8.668), o surgimento do primeiro fundo negociado publicamente em bolsa no ano de 2000, e o ciclo posterior de expansão e prova de valor.
Hoje, além do estoque recorde na B3, o paper também mostra como fundos de “tijolo” — espinha dorsal da indústria, especialmente nos segmentos de logística e shopping centers — se provaram resilientes a ciclos macroeconomicos desafiadores de juros e inflação. O documento aponta que a gestão ativa, focada na reciclagem de portfólio e na qualidade dos inquilinos, foram diferenciais para destravar valor além da geração passiva de “aluguéis” mensais, atraindo um perfil de investidor que busca crescimento com proteção patrimonial de longo prazo e não apenas rendimento imediato.
Essa sofisticação refletiu diretamente na liquidez. O volume médio diário negociado (ADTV) passou de R$ 214 milhões em 2020 para R$ 316 milhões em 2025, evidenciando que o investidor encontra na bolsa um ambiente cada vez mais ágil e dinâmico para a evolução de seus portfólios.
O amadurecimento do investidor também aparece na diversificação dos ativos mais procurados. A lista dos fundos mais negociados nos últimos 12 meses mescla diferentes teses, desde a “renda passiva” dos galpões logísticos e shoppings até a dinâmica de crescimento patrimonial por meio dos fundos “de papel” (que investem em títulos de dívida do mercado imobiliário, como CRIs), e híbridos (que têm no portfólio tanto imóveis quanto ativos financeiros).
“O que observamos no estudo é que a indústria de fundos imobiliários no Brasil já encontrou seu espaço entre os investidores brasileiros e agora, a exemplo de outras classes, como os ETFs, está se sofisticando cada vez mais e entrando também no radar dos grandes investidores globais, à medida em que fortalecem continuamente suas estruturas e governança”, afirma Marcos Skistymas, diretor de Produtos da B3. “Temos hoje uma prateleira de produtos com liquidez diária robusta e ativos que dialogam com a economia real, como a logística do e-commerce e a infraestrutura urbana dos shoppings, mas também portfólios com ativos financeiros em diferentes patamares de retorno e risco, que possibilitam a montagem de carteiras diversificadas e sustentam um relevante fluxo de capital para o financiamento de grandes obras do setor imobiliário”, detalha o executivo.
Com essa maturidade, a história da indústria ganha novos contornos em 2025
Do Brasil para o mundo: os “FIIs 2.0”
De acordo com agentes de mercado, como gestores, que colaboraram com o documento, à medida que os fundos brasileiros alcançam status equiparável aos REITs (Real Estate Investment Trusts, os fundos imobiliários negociados em bolsas estrangeiras) e passam a integrar índices internacionais (como o FTSE Global All Cap Index), a indústria mostra que está de portas abertas para investidores globais.
Eles batizam essa nova fase — em que a expansão dá lugar para a consolidação — de “FIIs 2.0”. Segundo essa análise, para atrair o olhar de players globais, a indústria deve passar por um diferente ganho de escala, contando com fundos maiores e mais líquidos, e portfólios mais diversificados, com estruturas operacionais e de governança mais sofisticadas. Nesse sentido, um dos movimentos esperados para os próximos anos é uma onda de fusões e aquisições (M&A), replicando a trajetória de mercados maduros, como o norte-americano.
Os gigantes da liquidez
Confira os 5 FIIs mais negociados diariamente na B3 (Volume Médio Diário):
CPLG11 (R$ 10,3 milhões/dia): Fundo de tijolo focado em logística, impulsionado pela demanda do e-commerce.
MXRF11 (R$ 9,5 milhões/dia): O fundo com maior número de cotistas da bolsa, operando modelo híbrido com foco em crédito imobiliário (CRIs).
XPML11 (R$ 8,9 milhões/dia): Fundo de tijolo de shoppings centers de alto padrão, capturando a retomada do varejo presencial.
CPUR11 (R$ 8,6 milhões/dia): Fundo híbrido de renda urbana, diversificando em imóveis essenciais como supermercados e setor de saúde.
HGLG11 (R$ 7,6 milhões/dia): Um dos mais tradicionais fundos de logística, focado em galpões industriais em diversos estados.
Clique aqui para acessar o Report Anual de FIIs 2025
Sobre a B3
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Atua nos ambientes de bolsa e de balcão, além de oferecer produtos e serviços para a cadeia de financiamento. Com sede em São Paulo e escritórios em Chicago, Londres, Singapura e Xangai, desempenha funções importantes no mercado pela promoção de melhores práticas em governança corporativa, gestão de riscos e sustentabilidade.
