Por que clínicas, franquias e lojas escolhem certos imóveis (e rejeitam outros)

Um olhar de arquiteta sobre os critérios que realmente importam — e que poucos proprietários e corretores entendem de verdade

Quando um imóvel comercial excelente no papel fica meses (ou anos) sem inquilino, a explicação quase nunca está no preço do aluguel. A raiz do problema está nos critérios invisíveis que empresas — especialmente clínicas, franquias e varejo organizado — usam para decidir onde se instalar.

Esses critérios vão muito além de “localização A+”: eles envolvem funcionalidade, experiência do cliente, eficiência operacional e padrões de marca. Compreender esse conjunto é o que separa anúncios que atraem interesse real daqueles que só geram visitas sem proposta.

1) Localização inteligente ≠ só fluxo de pedestres

Claro, ninguém abraça um imóvel isolado. Mas fluxo sozinho não é suficiente.

Empresas bem-estruturadas analisam:

• Padrão de público: perfil socioeconômico compatível com o produto/serviço;
• Direcionamento do fluxo: pessoas que passam caminhando em direção ao ponto, não apenas passando de carro;
• Concorrência e complementaridade: marcas que atraem o mesmo público (positivamente) ou geram sinergia.

Uma clínica estética e uma loja de roupas infantis podem preferir fluxos distintos — e isso muda tudo no estudo de viabilidade.

2) Fachada e visibilidade valem dinheiro

Uma fachada “limpa” e visível de longe vale mais que vários metros quadrados a mais no interior.

Por quê?

• Percepção de marca: franquias têm padrões rígidos de apresentação e exigem visibilidade para ativar esses ativos;
• Legibilidade do ponto: clientes precisam entender “o que é” e “onde entrar” em segundos.

Um ponto que parece bom no mapa pode ser ignorado pelo público se a linha de visão estiver bloqueada — por vegetação, postes ou acessos confusos.

3) A planta fala mais alto que o valor do aluguel

Quando você mostra uma planta para um franqueado ou gestor de clínica, eles querem saber:

• O modelo operacional cabe ali?
• Há áreas que se tornam “perdidas” ou difícil de organizar?
• O fluxo interno dos clientes faz sentido?
• A infraestrutura atende padrões técnicos (elétrica, exaustão, climatização)?

Imóveis com planta quadrada e flexível valem mais exatamente porque reduzem custos de obra e garantem eficiência operacional — algo que gestores mensuram em R$/m² por mês, não apenas no aluguel.

4) Infraestrutura técnica é filtro não negociável

Especialmente para clínicas e serviços de saúde, existem exigências que vão além do básico:

• Ar-condicionado adequado para salas de atendimento
• Rede elétrica com capacidade e circuitos separados
• Banheiros conforme demanda de fluxo
• Pontos para equipamentos específicos

Muitos imóveis até têm bom tamanho, mas nunca entram na shortlist porque simplesmente não suportam o funcionamento sem uma reforma pesada — e ninguém paga por obra de infraestrutura.

5) A experiência do cliente começa fora do imóvel

Um detalhe que muita gente ignora: a avaliação do ponto começa antes de entrar na porta.

Empresas analisam:

• Acesso de carros e pedestres
• Estacionamento (quantidade, proximidade, segurança)
• Sinalização viária e iluminação
• Percepção de segurança do entorno

Esses fatores aparecem nas métricas que gestores usam para estimar retenção de clientes, número de visitas repetidas e conversão por visita — indicadores que têm impacto direto no faturamento projetado.

6) Checklist padronizado = decisão rápida

Redes e clínicas que crescem têm checklists técnicos com pontuação para cada imóvel.
Se o ponto não “passa no filtro”, ele nem entra na negociação.

Itens comuns nesses checklists:

• Frente mínima de vitrine
• Pé-direito mínimo
• Distância mínima de concorrentes
• Visibilidade a X metros
• Infraestrutura pronta ou com custo aceitável de adaptação

Isso explica por que um imóvel aparentemente bom no Google Maps pode ser rejeitado em segundos por quem está analisando de verdade.

7) Preço é consequência, não causa

Investidores e corretores tendem a pensar que reduzir o aluguel resolve tudo. Não resolve.

Porque se o imóvel não atende os critérios operacionais e de marca, ele será:

• Ignorado
• Visitado sem proposta
• Desvalorizado com o tempo

A equação é sempre:

Valor percebido pelo locatário — Custo de adaptação ≥ Critérios mínimos de operação

Se essa equação não fecha, nem mesmo um aluguel baixo salva o imóvel.

Conclusão — além de imóvel, oferecer soluções

Proprietários e corretores que entendem esses critérios ganham duas vantagens claras:

1) Colocam o imóvel em shortlist de empresas qualificadas

2) Posicionam corretamente valor e argumentos na negociação

Como arquiteta que trabalha com reforma comercial estratégica, posso dizer: muitos imóveis estão à espera de um olhar técnico que revele seu potencial real — e isso vale tanto para quem quer vender quanto para quem quer locar rápido e melhor.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Rosana Kaus

Arquiteta e Urbanista

Formada e atuante na área há mais de 10 anos.

Especialista em projetos arquitetônicos e regularização de imóveis.

Sócia no escritório de arquitetura Kaus_Copetti, uma empresa especializada em serviços de arquitetura, com foco na aprovação de projetos, regularização de imóveis, house flipping e estudo de viabilidade para empreendimentos.

@rosanakaus | @kaus_copetti

contato@kausecopetti.com.br

Fontes e leitura recomendada

• Pine, B. J. & Gilmore, J. H. — The Experience Economy
• Zukin, S. & Kosta, E. — Bourdieu Offstage: Practices of Symbolic Power in Cultural Fields
• Kotler, P. — Marketing for Hospitality and Tourism
• Relatórios de consumo e comportamento do IBGE e da Fundação Getúlio Vargas (FGV) — dados sobre fluxo, renda e padrões de consumo (2023–2025)
• Normas e exigências técnicas para clínicas e serviços: ANVISA RDCs correlatas