A reforma tributária de 2026 e a otimização fiscal na gestão de rendimentos de locação imobiliária

Por Leonardo Arêba (OAB/DF 47.750)

A Reforma Tributária de 2026 representa um marco substancial para o gerenciamento de rendimentos provenientes de locação de imóveis. Este novo panorama exige dos proprietários uma revisão estratégica para não apenas se adequarem às novas regras, mas também para otimizarem sua carga fiscal em um cenário de transformações significativas, sendo que o momento atual, em particular, é ideal para a otimização dessa gestão, em virtude da natureza transitória e progressiva de eficácia da Reforma Tributária.

Historicamente, a tributação de aluguéis para pessoas físicas concentrava-se majoritariamente no Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). Contudo, a Lei Complementar nº 214/2025, no contexto da Reforma Tributária, estabelece que, além do IRPF, determinados locadores estarão sujeitos ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Este é um ponto de inflexão que demanda atenção.

A nova legislação delineia critérios objetivos para a incidência do IBS e da CBS, visando a pessoas físicas com maior volume de rendimentos e patrimônio locado. A incidência desses novos tributos ocorrerá para locadores que preencherem uma das seguintes condições:

Portfólio Imobiliário: Pessoas físicas que possuam mais de três imóveis alugados. Este critério foca na extensão do patrimônio imobiliário dedicado à locação.
Receita Bruta Anual: Aqueles cuja receita bruta anual com locações ultrapasse o montante de R$ 240 mil. Este limiar estabelece um patamar de volume de negócios para a incidência.
Receita Bruta Mensal (Pontual): Mesmo que o limite anual de R$ 240 mil não seja atingido, se em algum mês a receita de aluguéis superar R$ 24 mil, o locador será considerado contribuinte do IBS e CBS especificamente naquele mês. Este é um detalhe crucial que demanda um monitoramento contínuo das receitas, pois uma superação pontual pode ativar a tributação.

Esta introdução do IBS e da CBS, outrora restrita a pessoas jurídicas ou atividades empresariais, estende o regime de tributação indireta a determinados perfis de locadores pessoas físicas, redefinindo as bases para o planejamento fiscal.
Essencial reiterar que a implementação dos novos tributos não será abrupta, mas sim gradual, conforme um cronograma estabelecido para permitir a adaptação dos contribuintes e do sistema como um todo. A transição ocorrerá da seguinte forma:

2026 e 2027: Os anos iniciais da reforma, que coincidentemente já em vigor, serão marcados pela aplicação de alíquotas iniciais simbólicas para o IBS e a CBS. Este período serve como uma fase de “teste” e adaptação, permitindo que os locadores se familiarizem com a nova sistemática.
A partir de 2028: Haverá um aumento progressivo das alíquotas dos novos tributos. Este crescimento será acompanhado por uma redução proporcional de impostos já conhecidos, como o ISS (Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza), PIS (Programa de Integração Social) e Cofins (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social). A intenção é consolidar a tributação sobre o consumo.
2033: Prevê-se a extinção completa dos tributos antigos (ISS, PIS, Cofins, entre outros que serão unificados) e a aplicação integral do IBS e da CBS. Este será o ano em que o novo modelo tributário atingirá sua plena maturidade para o setor de locações.

Ciente do impacto que a nova tributação pode gerar, a legislação previu mecanismos para mitigar a carga fiscal sobre os rendimentos de locação, introduzindo redutores na base de cálculo do IBS e da CBS. É fundamental que os proprietários conheçam e saibam aplicar esses benefícios:

Redução de 70% na Base de Cálculo: Uma das mais significativas previsões é a redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS especificamente para as operações de locação, arrendamento ou cessão onerosa de imóveis. Este redutor substancial visa a equilibrar a carga tributária, reconhecendo a natureza específica dos rendimentos imobiliários.
Redutor Social de R$ 600 por Imóvel Residencial: Adicionalmente, foi estabelecido um redutor social no valor de R$ 600,00, aplicado diretamente sobre a base de cálculo para cada imóvel residencial alugado. Este benefício tem um caráter de incentivo e proteção para locadores de imóveis de menor porte ou com foco social, sendo uma ferramenta importante para otimização fiscal.

Diante das mudanças iminentes e já em curso, a inércia pode resultar em uma carga tributária desnecessariamente elevada. A otimização fiscal na gestão de rendimentos de locação se torna uma disciplina estratégica, exigindo proatividade e análise constante, que pode ser traduzida em possíveis medidas dentre as listadas a seguir:

Constituição de holdings patrimoniais: Para proprietários com um número significativo de imóveis e rendimentos elevados, a tributação sobre locações realizadas por pessoas jurídicas pode apresentar um regime mais favorável, tanto em termos de alíquotas quanto de possibilidades de dedução e planejamento sucessório, em comparação com o regime da pessoa física sob as novas regras.
Planejamento e Gerenciamento de Receitas: O monitoramento contínuo das receitas de locação e, quando possível, a sua distribuição estratégica ao longo do ano tornam-se cruciais. Evitar ultrapassar os limites mensais e anuais que desencadeiam a incidência do IBS e da CBS pode ser uma tática eficaz para controlar a tributação. Isso exige uma gestão financeira dinâmica e atenta aos fluxos de caixa.
Aproveitamento Integral dos Redutores: Garantir que todos os redutores aplicáveis (70% na base de cálculo e o redutor social de R$ 600 por imóvel residencial) estejam sendo corretamente utilizados é imperativo. Uma falha na aplicação desses benefícios pode resultar em uma tributação maior do que a devida. A correta classificação dos imóveis e a organização da documentação são passos fundamentais.
Consultoria Especializada: A complexidade da Reforma Tributária, aliada às particularidades do mercado imobiliário e das finanças pessoais, torna a busca por orientação profissional não apenas recomendável, mas essencial. Profissionais especializados em direito tributário e contabilidade podem oferecer um planejamento fiscal personalizado, identificando as melhores estratégias e assegurando a conformidade com a nova legislação.

A Reforma Tributária de 2026 representa, portanto, um divisor de águas na tributação dos rendimentos de locação de imóveis no Brasil. Longe de ser apenas uma questão de cálculo, envolve uma profunda análise estratégica e um entendimento detalhado das novas normas. A compreensão da incidência do IBS e CBS, o acompanhamento do período de transição, a utilização inteligente dos redutores e a implementação de estratégias de otimização tributária são pilares para que os proprietários não apenas preservem, mas também potencializem a rentabilidade de seus investimentos imobiliários. A proatividade na adaptação a este novo cenário é a chave para transformar um desafio em uma oportunidade de gestão fiscal mais eficiente e robusta.

CONHEÇA MAIS SOBRE O AUTOR DESTE POST:

Leonardo Arêba é o sócio titular e fundador do Arêba Advocacia Estratégica. Possui graduação em Direito na faculdade UniCEUB, mesma universidade onde adquiriu o seu mestrado em Direito, cuja área de concentração é o Direito Privado e Políticas Públicas, com estudo voltado ao Direito do Desenvolvimento. Advoga desde 2015, tendo ampla experiência nas áreas de Direito Empresarial, Civil, Regulatório, Administrativo e Imobiliário. Além disso, lecionou como professor de graduação da Faculdade Projeção de 2018 a 2025, onde coordenou as disciplinas jurídicas EAD e ministrou aulas presenciais nas áreas de Processo Civil, Direito Empresarial e Imobiliário (Reais).

É Presidente da Comissão de Direito Empresarial da OAB/DF, Subseção Guará, além de ser membro do BNI do Distrito Federal na cadeira de Advocacia Imobiliária.

Atualmente, trabalha como mentor, transmitindo seu conhecimento para advogados e empresários com conteúdos estruturais de empreendedorismo, mentalidade e relacionamentos.

Leonardo Arêba é casado com Amanda e é pai do Heitor, sendo a sua família seu eixo, propósito e sustento. Além disso, é formado em Violão Clássico na Escola de Música de Brasília, lado artístico que amplia sua visão de vida e de criatividade. Por fim, é atleta amador de basquete e ávido leitor, contanto com os livros como constante fonte de conhecimento e aprimoramento.