Ficar no imóvel herdado pode gerar um direito. Ou uma dívida
Tudo depende de um ponto que quase nenhum herdeiro observa: a existência de oposição.
Depois do falecimento de alguém da família, é muito comum que um dos herdeiros permaneça no imóvel.
Ele continua morando ali.
Cuida da casa.
Paga contas.
Resolve manutenção.
E acredita, com toda boa-fé do mundo, que isso lhe dá uma espécie de “direito natural” sobre o bem.
Mas juridicamente, a situação pode caminhar para dois caminhos completamente diferentes.
E a diferença entre eles está em um detalhe que quase ninguém observa: se houve ou não oposição dos demais herdeiros.
O que diz a Justiça sobre isso?
Uma decisão recente da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo reforçou um entendimento já consolidado no STJ:
Quando um herdeiro ocupa o imóvel de forma exclusiva e há oposição expressa dos demais, ele pode ser condenado a pagar aluguel proporcional pelo uso do bem.
No caso analisado, a irmã notificou extrajudicialmente o irmão que ocupava o imóvel. A partir dessa notificação, a permanência exclusiva passou a gerar obrigação de indenizar.
O fundamento é simples e muito importante.
A herança é de todos desde o óbito
O artigo 1.784 do Código Civil estabelece que:
A herança se transmite automaticamente aos herdeiros no momento do falecimento.
Isso significa que, mesmo antes do inventário terminar, todos os herdeiros já são coproprietários do imóvel.
Assim, quando apenas um utiliza o bem e impede, direta ou indiretamente, o uso pelos demais, surge o dever de indenizar — principalmente quando há manifestação contrária formalizada.
Onde mora a grande confusão
Na prática, o herdeiro pensa:
“Eu que estou cuidando.”
“Eu que moro aqui.”
“Eu que pago tudo.”
Mas, do ponto de vista jurídico, isso não altera a copropriedade.
Sem acordo entre os herdeiros, essa ocupação pode gerar:
- ação de arbitramento de aluguel;
- condenação judicial ao pagamento retroativo;
- conflitos familiares intensos;
- bloqueio da venda do imóvel;
- travamento do inventário.
E quando a situação pode ser um direito, e não uma dívida?
Existe uma hipótese em que o herdeiro que permaneceu no imóvel pode, sim, buscar a regularização definitiva em seu nome: a usucapião.
Mas isso só é possível quando, ao longo dos anos:
- a posse foi exclusiva;
- o prazo legal foi cumprido;
- não houve oposição dos demais herdeiros durante esse período;
- houve comportamento claro de dono do imóvel.
Perceba como o mesmo fato — ficar no imóvel — pode levar a resultados totalmente opostos.
Sem oposição: pode abrir caminho para usucapião.
Com oposição: pode gerar obrigação de pagar aluguel.
Por que essa decisão é tão importante?
Porque ela escancara uma realidade muito comum nas famílias brasileiras:
Imóvel herdado sem orientação jurídica vira um problema patrimonial e familiar.
O que começa como uma solução provisória pode terminar em uma condenação judicial anos depois.
E, na maioria das vezes, o herdeiro só descobre isso quando já está sendo processado.
A orientação jurídica muda completamente o rumo da situação
Cada caso precisa ser analisado de forma técnica:
- histórico da posse;
- relação entre os herdeiros;
- existência ou não de oposição;
- tempo decorrido;
- possibilidade de usucapião;
- necessidade de inventário ou acordo formal.
O que não pode acontecer é deixar a situação “seguir naturalmente”.
Porque, como o TJ/SP reforçou: a ocupação exclusiva com oposição gera dever de indenizar.
E, em outros cenários, essa mesma situação pode ser a base para regularizar o imóvel definitivamente no nome de quem permaneceu nele.
A diferença entre um direito e uma dívida está na análise jurídica correta.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Layane Borges
Advogada especialista em Direito Imobiliário e Tributário, com mais de 16 anos de experiência. Atua na regularização de imóveis, due diligence imobiliária, leilões, usucapião e adjudicação compulsória, oferecendo soluções jurídicas que garantem segurança, tranquilidade e valorização patrimonial.
