Gestão imobiliária: holding ou atividade empresarial?

Não há engano nem argumentos: a holding é uma empresa, e precisa ser tratada e sustentada como tal.

A holding viveu, e ainda vive, um período de bolha comercial: foi vendida como a panaceia para qualquer problema ou desafio de gestão patrimonial, societária ou sucessória e, em função disso, muito se perdeu quanto à sua efetiva finalidade e aplicação correta.

Nesse sentido, a ideia de transferir a uma “holding” a gestão imobiliária de locação e de compra e venda esmaece a verdade de que a pessoa que escolhe essa opção, em realidade, está a se tornar um empresário, que conduz atividade lucrativa e que passa a responder por todos os ônus e bônus que o condutor da atividade empresarial vive.

Pois vejamos o significado das afirmações ora suscitadas.

Em primeira ordem, a Lei de Sociedades por Ações, Lei nº 6.404/76, dispõe em seu artigo 2º:

Art. 2º Pode ser objeto da companhia qualquer empresa de fim lucrativo, não contrário à lei, à ordem pública e aos bons costumes.

§1º Qualquer que seja o objeto, a companhia é mercantil e se rege pelas leis e usos do comércio.

§ 2º O estatuto social definirá o objeto de modo preciso e completo.

§ 3º A companhia pode ter por objeto participar de outras sociedades; ainda que não prevista no estatuto, a participação é facultada como meio de realizar o objeto social, ou para beneficiar-se de incentivos fiscais.

O § 3º do supracitado artigo é que prevê o enquadramento das holdings no modelo jurídico brasileiro, ao estabelecer que a companhia, no caso a sociedade que pratica atividade empresarial, lucrativa, pode ter por objeto a participação em outras sociedades. Assim, a holding, em seu formato tradicional, tem por objeto principal a participação em outros quadros sociais, sem que deixe de ser considerada mercantil.

As classificações que nascem desse conceito estrutural de uma holding partem de cenários que se constituem empresas para viabilizar os benefícios fiscais, estruturas sucessórias e de gestão patrimonial. No entanto, tais ramificações classificatórias acabam por atribuir o termo “holding” a o que efetivamente não são holdings.

É nesse cenário que se confunde o que é uma empresa que empreende atividade comercial imobiliária e uma holding patrimonial, se é que que se pode entender um conceito legal devido de holding imobiliária (patrimonial ?).

Visualize o seguinte cenário: uma mulher é proprietária de 4 bens imóveis, e é servidora pública, aferindo renda que gera a tributação do imposto de renda em sua alíquota máxima de 27,5%. Para otimizar a tributação da renda de que afere a partir da locação de tais imóveis, essa mulher é orientada a montar uma holding patrimonial, para gerir seu patrimônio e alcançar melhor estrutura fiscal aos seus rendimentos.

Além disso, essa mulher pretende adquirir imóveis em leilões judiciais e extrajudiciais e promover atividade compra e venda para alavancar seus resultados financeiros, atividade que é orientada a ser praticada em nome da pessoa jurídica e não da pessoa física, seja para finalidade fiscal ou de separação patrimonial.

Com isso, surge a pergunta: essa pessoa jurídica a ser constituída é uma holding ou uma empresa?

É seguro afirmar que não é uma holding segundo o critério legal visto neste artigo, pois não tem como objeto social a participação em outras sociedades. Vale observar que o § 3º vincula a otimização fiscal à participação em outras sociedades, sem desvirtuar a finalidade da holding de participação.

Noutro giro, a pessoa jurídica que irá gerir o patrimônio imobiliário, a renda locatícia e a aquisição e venda de bens imóveis, na realidade, de holding, não tem nada, pois trata-se de verdadeira atividade empresarial que visa aferir lucro a partir da gestão de serviços e bens disponibilizados em mercado.

É nesse ponto que pode ser identificado um verdadeiro equívoco que circula no mercado de hoje: a constituição de uma empresa para viabilização de tais atividades não se trata de uma holding, mas sim de uma pessoa jurídica empresária, que atribuirá à pessoa física, e em seguida sócia, o verdadeiro encargo atribuível legalmente a sócios de empresas que empreendem atividade empresarial: a pessoa jurídica constituída deverá ter contabilidade, livros obrigatórios, encargos fiscais, regime tributário próprio e adequado e organização das atividades imobiliárias em discussão.

Naturalmente, a gestão dessa empresa não deverá ser feita pela sócia, até mesmo em virtude da sua condição de servidora pública, ela pode muito bem terceirizar essa gestão. No entanto, não deixa de ser verdade que essa servidora pública não está simplesmente montando uma estrutura inativa para repousar seu patrimônio e sua renda, mas sim constituindo uma empresa sujeita a riscos negociais e de mercado, se submetendo a todo um ordenamento jurídico típico das atividades empresariais.

A entrega dessa alternativa como a mera constituição de uma holding é leviana e não correspondente à realidade, pois não se trata de um mero ato de transferência de patrimônio da pessoa física para uma nova pessoa jurídica, mas sim da estruturação de uma empresa, que deve entendida e tratada como tal, especialmente para o principal interessado nessa situação, o detentor do patrimônio e responsável pela tomada de decisões, bem como pelos riscos e gratificações cabíveis.

CONHEÇA MAIS SOBRE O AUTOR DESTE POST:

Leonardo Arêba é o sócio titular e fundador do Arêba Advocacia Estratégica. Possui graduação em Direito na faculdade UniCEUB, mesma universidade onde adquiriu o seu mestrado em Direito, cuja área de concentração é o Direito Privado e Políticas Públicas, com estudo voltado ao Direito do Desenvolvimento. Advoga desde 2015, tendo ampla experiência nas áreas de Direito Empresarial, Civil, Regulatório, Administrativo e Imobiliário. Além disso, lecionou como professor de graduação da Faculdade Projeção de 2018 a 2025, onde coordenou as disciplinas jurídicas EAD e ministrou aulas presenciais nas áreas de Processo Civil, Direito Empresarial e Imobiliário (Reais).

É Presidente da Comissão de Direito Empresarial da OAB/DF, Subseção Guará, além de ser membro do BNI do Distrito Federal na cadeira de Advocacia Imobiliária.

Atualmente, trabalha como mentor, transmitindo seu conhecimento para advogados e empresários com conteúdos estruturais de empreendedorismo, mentalidade e relacionamentos.

Leonardo Arêba é casado com Amanda e é pai do Heitor, sendo a sua família seu eixo, propósito e sustento. Além disso, é formado em Violão Clássico na Escola de Música de Brasília, lado artístico que amplia sua visão de vida e de criatividade. Por fim, é atleta amador de basquete e ávido leitor, contanto com os livros como constante fonte de conhecimento e aprimoramento.