Compra e venda de imóveis à distância: os cuidados jurídicos que evitam prejuízos
Comprar um imóvel em outra cidade — seja para morar ou investir — virou algo comum no Brasil. Fotos, vídeos, chamadas de vídeo, corretor de confiança, promessa do vendedor, contrato por e-mail.
Tudo parece resolvido.
O problema é que o maior risco da compra imobiliária não aparece nas fotos, nem no contrato.
Ele está no histórico jurídico do imóvel.
E quem compra à distância, sem uma análise técnica prévia, costuma descobrir isso tarde demais.
O erro mais comum de quem compra imóvel sem estar na cidade
Quem está longe costuma confiar em:
- imagens do imóvel
- localização
- valor atrativo
- conversa com o vendedor
- contrato particular de compra e venda
Mas juridicamente, nada disso garante que o imóvel pode ser transferido para o seu nome.
O que garante é:
- análise da matrícula atualizada
- leitura do histórico registral
- verificação de débitos e restrições
- análise de quem está vendendo
- conferência da situação urbanística do imóvel
- vistoria no local
- due diligence imobiliária antes da assinatura
Sem isso, o comprador pode assumir um problema que não criou.
Onde o risco realmente mora (e quase ninguém olha)
O risco costuma estar em situações como:
- imóvel vendido apenas por contrato particular (contrato de gaveta)
- vendedor que não é o proprietário na matrícula
- herdeiros negociando sem inventário concluído
- dívidas de IPTU e condomínio
- penhoras e ações judiciais
- loteamentos não regularizados
- divergências entre a realidade do imóvel e o que consta no registro
- posse sem propriedade
E depois que o contrato é assinado, o problema passa a ser do comprador.
Segurança na compra não começa no contrato
Começa antes.
No diagnóstico jurídico do imóvel.
O contrato é importante porque faz lei entre as partes.
Mas ele não corrige um imóvel que já nasce com vício documental.
O que é due diligence imobiliária na prática
Due diligence imobiliária é a análise jurídica completa do imóvel antes da compra, feita por advogado especialista, que envolve:
- leitura técnica da matrícula
- levantamento do histórico do imóvel
- análise documental do vendedor
- verificação de débitos municipais
- checagem da regularidade urbanística
- vistoria presencial
- parecer de riscos para decisão consciente
Não é dizer se “vale a pena” comprar.
É mostrar quais riscos existem para que a decisão seja tomada com clareza.
Para quem esse cuidado é indispensável
Esse cuidado é essencial para quem:
- compra imóvel em outra cidade
- compra direto com proprietário
- compra imóvel antigo
- compra terreno em loteamento
- compra de herdeiros
- compra imóvel “muito barato”
- pretende investir para renda (aluguel/temporada)
- não conhece a realidade registral e urbanística local
Conclusão
Comprar imóvel à distância pode ser um excelente negócio.
Desde que você entenda uma coisa: O risco quase nunca está no contrato.
Está no imóvel.
E isso só é descoberto antes da assinatura, com análise jurídica especializada.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Layane Borges
Advogada especialista em Direito Imobiliário e Tributário, com mais de 16 anos de experiência. Atua na regularização de imóveis, due diligence imobiliária, leilões, usucapião e adjudicação compulsória, oferecendo soluções jurídicas que garantem segurança, tranquilidade e valorização patrimonial.
