Leilões extrajudiciais: o risco oculto da evicção e como se proteger

O fascínio dos leilões, sejam eles de imóveis ou outros bens, reside na promessa de aquisições com preços incrivelmente atrativos, a euforia de arrematar um item por um valor bem abaixo do mercado é um poderoso chamariz para muitos. No entanto, sob a superfície dessa oportunidade tentadora, espreita um perigo jurídico considerável: a evicção.

Para o comprador desavisado, o que parecia um investimento promissor pode, de repente, se converter em uma dolorosa frustração, mas o que, afinal, é a evicção e como ela se aplica a bens adquiridos em leilões extrajudiciais? E, mais importante, como você pode se proteger?

O Que é a Evicção? Uma Perda Inesperada

Imagine comprar um bem, investir nele, e, de repente, receber uma notificação judicial informando que ele não lhe pertence de fato. Isso é a evicção. Em termos jurídicos, a evicção é a perda total ou parcial da posse ou da propriedade de um bem, em virtude de uma decisão judicial ou ato administrativo que reconhece a um terceiro um direito preexistente sobre o mesmo bem.

Simplificando: você compra algo de boa-fé, mas um terceiro aparece e prova que tem um direito anterior e superior sobre aquele bem, fazendo com que você o perca. Estudiosos do direito, como De Plácido e Silva, descrevem a evicção como um “desapossamento judicial”, ou seja, a tomada do bem por alguém com direito legítimo sobre ele. Já Orlando Gomes e Maria Helena Diniz reforçam a ideia de perda da propriedade ou posse por força de sentença judicial, fundamentada em um motivo jurídico anterior à sua aquisição.

Leilões São Imunes? A Resposta é Não!

Uma crença comum é que bens adquiridos em leilões, por serem transações “oficiais”, estariam imunes a esse tipo de problema, no entanto, o Código Civil Brasileiro é claro e categórico: “Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.” (Art. 447).

Isso significa que, mesmo que você arremate um imóvel em um leilão extrajudicial ou judicial, a garantia legal contra a evicção permanece. A natureza da aquisição em hasta pública não exime o vendedor (o “alienante”) de sua responsabilidade, protegendo o arrematante (o “evicto”) caso ele venha a perder o bem para um terceiro com um direito mais antigo e consolidado.

Perdi o Bem, e Agora? Seus Direitos como Evicto

Se, infelizmente, você for o evicto e perder o bem adquirido, o Código Civil garante uma série de direitos para que você seja ressarcido integralmente. O Art. 450 estabelece que você terá direito a:

1) A restituição integral do preço ou das quantias que pagou: O valor principal que você desembolsou.

2) Indenização pelos frutos: Se você foi obrigado a devolver os rendimentos do bem (aluguéis, por exemplo) ao verdadeiro dono.

3) Indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção: Incluindo todos os gastos que você teve com a aquisição e a subsequente perda do bem.

4) Custas judiciais e honorários do advogado que você contratou para defender seus direitos.

O Valor da Indenização: O Ponto Crucial

Aqui reside um detalhe de extrema importância: qual o valor a ser indenizado? O preço pago na arrematação ou o valor atual do bem? O Parágrafo único do Art. 450 do Código Civil dirime essa dúvida: “O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu…”

Isso é um diferencial enorme. Imagine que você arrematou um imóvel por R$ 500 mil e, três anos depois, ele foi evicto, mas o valor de mercado atual é de R$ 800 mil, a lei garante que você seja indenizado pelos R$ 800 mil, corrigindo a “polêmica bizantina” (como bem coloca Nelson Rosenvald) de ser indenizado pelo valor da época da compra. Essa regra visa evitar o enriquecimento ilícito do alienante e garantir que o evicto não seja prejudicado pela valorização do bem.

Um caso real, discutido no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2756003 – SC, ilustra perfeitamente essa situação. Um arrematante buscava ser indenizado em mais de R$ 2,6 milhões (valor atual de avaliação), enquanto o banco alienante queria limitar o ressarcimento ao valor da arrematação (R$ 955 mil). O tribunal foi enfático: a indenização deve corresponder ao “VALOR VENAL DO BEM HÁ ÉPOCA EM QUE SE EVENCEU”.

A Responsabilidade do Alienante: Boa-Fé Não é Escudo

Um dos pilares da evicção é a sua natureza objetiva, isso significa que a responsabilidade do alienante pela evicção independe de ele ter agido de má-fé ou ter culpa no processo. Mesmo que o vendedor estivesse de boa-fé, sem saber da existência do direito de terceiro, ele ainda será obrigado a indenizar o evicto.

Entendimento do STJ, é que a evicção é “um elemento natural dos contratos onerosos” e a responsabilidade do alienante “independe da boa-fé ou não do vendedor“. Essa proteção é fundamental para o comprador, que confia na regularidade da transação.

Como Agir na Justiça: Denunciar a Lide

Para garantir seus direitos, o evicto tem um instrumento processual importante: a denunciação da lide ou o chamamento ao processo do alienante. Isso significa que, no processo em que o terceiro está buscando o bem, o arrematante pode (e deve) chamar o alienante para participar. Assim, caso você perca o bem, a mesma sentença já poderá determinar a indenização devida pelo alienante, agilizando o processo e evitando uma nova ação.

Evicção Total ou Parcial: Entenda as Diferenças

A evicção pode ser total (você perde o bem inteiro) ou parcial (perde apenas uma parte, ou um ônus é revelado, como uma servidão ou usufruto não declarado). Na evicção parcial, a indenização será “proporcional ao desfalque sofrido”, nesses casos, se a perda for significativa, você pode até mesmo optar por desfazer o negócio e receber tudo de volta.

Exceções: Quando a Responsabilidade Pode Diminuir ou Sumir

Embora a proteção seja ampla, existem algumas situações que podem alterar a responsabilidade do alienante:

• Cláusula de Exoneração: É possível que o edital do leilão contenha uma cláusula expressa excluindo ou limitando a responsabilidade pela evicção. Contudo, mesmo com essa cláusula, a lei ainda protege o evicto se a perda ocorrer por um “risco desconhecido” ou “não assumido” por ele.
• Conhecimento do Risco: Se você, como arrematante, tinha pleno conhecimento do risco da evicção e, mesmo assim, assumiu-o expressamente, o alienante pode ser exonerado. Isso ocorre quando há informação clara sobre pendências judiciais e você decide seguir com a compra.
• Má-fé do Evicto: Obviamente, se o próprio arrematante agiu de má-fé para provocar a evicção, ele perde o direito à indenização.

Proteja Seu Investimento: Medidas Preventivas Essenciais

A melhor defesa contra a evicção é a prevenção, adquirir um bem em leilão exige uma diligência rigorosa:

1) Leia o Edital com Atenção: Este é o seu manual. Nele devem constar todas as informações e condições do leilão, incluindo possíveis riscos e ônus.

2) Analise a Matrícula do Imóvel (se for o caso): Peça uma certidão atualizada no Registro de Imóveis. Este documento é o histórico completo do bem, revelando proprietários anteriores, averbações, hipotecas, penhoras e quaisquer outras restrições.

3) Pesquise Dívidas: Verifique a existência de débitos de IPTU, condomínio, taxas e outras despesas que possam recair sobre o bem.

4) Investigue Processos Judiciais: Faça buscas em nome do proprietário atual, do alienante (no caso de leilão extrajudicial) e de antigos donos para identificar ações que possam afetar a propriedade.

5) Consulte um Advogado Especializado: Esta é a dica de ouro. Um profissional poderá analisar toda a documentação, identificar riscos potenciais que você talvez não perceba e orientá-lo sobre a forma mais segura de proceder.

Conclusão: Arremate com Conhecimento

Leilões podem ser excelentes oportunidades, mas a cautela é fundamental. A evicção é um risco real, mesmo em arrematações, conhecer seus direitos como evicto, entender a responsabilidade objetiva do alienante e, principalmente, adotar medidas preventivas rigorosas são os pilares para transformar um potencial risco em um negócio seguro e bem-sucedido. Não deixe a euforia do arremate obscurecer a importância da diligência.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Geórgia Rosatto

Advogada especialista em aquisições de bens em Leilão Judicial e Extrajudicial, além de estruturação de negócios no segmento de distressed assets – Formada Pela UniFmu, Pós-graduada em Direito Empresarial, Notarial e Registral e MBA em Direito Imobiliário pelo Legale. Mestranda em Resolução de Conflitos e Mediação pela Universidade Europeia do Atlântico. Coordenadora dos núcleos de leilão e protesto e notas da Adnotare e Núcleo de Educação da Abraim, Vice-presidente da Comissão de Leilão Judicial e Extrajudicial da OAB/Jabaquara, Membro da Comissão Especial de Direito Bancário da OAB/SP, Comissão de Estudo em Falência e Recuperação Judicial da OAB /Campinas, ABA – Comissão de Leilões Regional Sudeste e integrante do ImobPorElas. Professora e autora de diversos artigos jurídicos. Atua na assessoria especializada para investidores, leiloeiros, advogados e administradores judiciais.