Dois ocupantes, um único locatário: estruturação contratual segura na locação comercial
No cotidiano da intermediação imobiliária é comum surgir a situação em que duas pessoas desejam utilizar uma sala comercial, mas apenas uma pretende figurar como locatária no contrato. Essa configuração é juridicamente possível, porém exige atenção técnica do corretor para evitar riscos ao proprietário e futuros conflitos. Quando somente uma pessoa assina o contrato, ela assume todas as obrigações locatícias, inclusive pagamento de aluguel, encargos, conservação do imóvel e eventuais danos. A segunda pessoa, embora utilize o espaço, não possui vínculo contratual direto com o locador, e justamente por isso a forma como essa ocupação é tratada no instrumento contratual faz toda a diferença.
A medida mais segura é qualificar de maneira expressa essa segunda pessoa como ocupante autorizado, com identificação completa no contrato, deixando claro que sua permanência decorre exclusivamente da autorização concedida ao locatário. É fundamental registrar que o ocupante não adquire qualquer direito locatício próprio e que sua permanência está condicionada à vigência do contrato principal. Também é recomendável constar que esse ocupante não poderá ser substituído por qualquer outra pessoa sem autorização prévia e escrita do locador, evitando que o imóvel passe a ser utilizado por terceiros sem o conhecimento e a anuência do proprietário. Esse cuidado impede a rotatividade informal de usuários e preserva o controle sobre quem exerce atividade no local.
Outro ponto indispensável é o reforço da vedação à sublocação, cessão ou transferência do contrato. A Lei do Inquilinato estabelece que a sublocação depende de consentimento expresso do locador, e a omissão contratual pode abrir margem para discussões desnecessárias. O contrato deve prever de forma clara que é proibida qualquer forma de sublocação total ou parcial, cessão de direitos, empréstimo oneroso ou gratuito ou compartilhamento do espaço sem autorização formal do proprietário, prevendo inclusive penalidade por infração contratual. Isso diferencia a simples autorização de uso por um ocupante previamente identificado de uma sublocação disfarçada.
Quando essa situação não é formalizada de modo adequado, podem surgir alegações de vínculo locatício indireto, dificuldade de desocupação e questionamentos judiciais que poderiam ser evitados com uma redação contratual cuidadosa. O papel do corretor é atuar preventivamente, orientando o proprietário, esclarecendo as partes e garantindo que o contrato reflita a realidade da ocupação. Ao estruturar essa relação, preserva-se a responsabilidade exclusiva do locatário, protege-se o patrimônio do locador e fortalece-se a credibilidade profissional do corretor, que deixa de ser mero intermediador para atuar como agente de segurança jurídica na negociação.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Barbara Belnoski
Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.
