O ativo mais subestimado do mercado imobiliário: o imóvel irregular
No mercado imobiliário existe uma lógica quase automática: quanto mais “redondo” o terreno, melhor ele parece. A busca é clara : documentação perfeita, matrícula limpa, sem pendências.
Na teoria, isso parece o cenário ideal para uma incorporação. Mas, na prática, muitas vezes são justamente esses terrenos que já foram disputados, valorizados e precificados ao limite.
Enquanto isso, uma grande quantidade de oportunidades fica parada por um único motivo: irregularidades.
Terrenos com pendências documentais, imóveis com problemas de registro, áreas com inconsistências urbanísticas ou até mesmo propriedades envolvidas em situações complexas de herança ou regularização. Para muitos, isso é um problema. Para quem entende o jogo imobiliário de verdade, isso é o início de uma grande oportunidade.
O erro mais comum: ver a regularização como obstáculo
Um dos maiores equívocos que ainda vejo no mercado é o incorporador acreditar que o time de regularização “atrapalha” o processo de incorporação. Na verdade, acontece exatamente o contrário. Quando a regularização entra desde o início da análise do ativo, ela permite cinco pontos :
- identificar riscos antes da aquisição
- estruturar soluções documentais estratégicas
- reduzir custos futuros com correções
- evitar paralisações de projeto
- destravar áreas que o mercado simplesmente ignorou
Ou seja: a regularização não atrasa a incorporação. Ela viabiliza negócios que outros não conseguem fazer.
Os melhores terrenos muitas vezes não são os óbvios! Existe uma frase muito comum entre investidores experientes: “Os melhores negócios são aqueles que poucos sabem resolver.”
Terrenos com dívidas, pendências documentais, matrículas desatualizadas ou problemas urbanísticos muitas vezes carregam grande potencial construtivo, mas são descartados por falta de conhecimento técnico para lidar com essas questões.
E é exatamente aí que mora o valor.
Quando bem estruturados, esses ativos podem representar: aquisições com grande desconto, menor concorrência na negociação, maior margem de incorporação e oportunidades únicas de desenvolvimento. Ou seja, o problema vira vantagem competitiva.
Um novo olhar para imóveis “fora do padrão”
Eu sou Juliê de Mattos, especialista em imóveis irregulares e fundadora da J IMOBI Gestão e Negócios.
Há 14 anos atuo no mercado imobiliário com um foco muito claro: desburocratizar e trazer um novo olhar para ativos que muitas vezes são deixados de lado.
Ao longo dessa trajetória, aprendi algo que hoje se tornou um dos pilares da nossa atuação: os imóveis mais interessantes raramente são os mais óbvios. Na J IMOBI, trabalhamos com ativos complexos, documentação irregular e situações que exigem estratégia técnica para destravar valor imobiliário. Por isso, nosso lema resume bem o que fazemos: “Imóveis fora do padrão, decisões fora do óbvio.”
Incorp. rar também é saber resolver problemas É enxergar potencial onde outros veem barreiras. É entender que, muitas vezes, o maior diferencial competitivo não está apenas no projeto arquitetônico ou no produto final, mas na capacidade de estruturar bem o ativo desde a sua origem.
Quando o incorporador passa a olhar para imóveis irregulares com estratégia e com o suporte técnico correto ele abre portas para um mercado muito menos explorado e extremamente promissor. Regularização e incorporação para os meus clientes são áreas que andam juntas. Afinal, nosso lema é transformar problemas imobiliários em grandes oportunidades de negócio.
Vamos conversar sobre oportunidades fora do óbvio?
Se você é incorporador, investidor ou atua no desenvolvimento imobiliário e quer entender melhor como imóveis irregulares podem se transformar em grandes oportunidades, eu sempre gosto de começar da forma mais simples: uma boa conversa. Se estiver em São Paulo, será um prazer marcar um café presencial.
Se estiver em outra cidade, podemos conversar virtualmente. Basta me chamar no Instagram @juliedemattos. Será um prazer trocar ideias sobre o mercado e compartilhar como, muitas vezes, os imóveis fora do padrão escondem as melhores oportunidades de incorporação.
