Alerta aos leilões de banco e aos procedimentos de quitação de dívida via acordo

Como é sabido, a lei de alienação fiduciária veio como uma forma de suprir a morosidade da hipoteca, onde, o credor, precisava ingressar com ação judicial para obter o título e permissão para levar um bem imóvel dado em garantia à leilão (no intuito de cobrar os valores inadimplidos pelo devedor); Vindo a discussão e autorização se arrastar por anos.

Sendo assim em 1997, restou promulgada a lei de alienação fiduciária a qual trouxe mais segurança aos bancos, por intermédio de procedimentos mais céleres, podendo o credor tomar o bem dado em garantia no empréstimo (consolidar a propriedade), de maneira rápida e administrativa (sem precisar de processo judicial), trazendo como consequência positiva, uma maior abertura de crédito e a possibilidade de maior número de pessoas buscarem pelo Sistema de Financiamento de Imóveis.

Contudo, apesar do tempo que a lei já vige e segue aplicada, temos acompanhado ultimamente algo grave nos procedimentos internos de comunicação quando se trata de banco e assessorias de cobrança. O banco possui inúmeras assessorias de cobrança as quais recebem permissões e direito de cobrarem a dívida em nome do banco.

Tais assessorias fazem contato com os clientes do banco, enviam propostas de acordo, formalizam (ou não), encaminham boleto de quitação e pronto. Em tese, era para o problema estar resolvido com a quitação da dívida ou do iniciar do acordo, consequentemente, o cliente não teria mais débito com o banco em aberto.

Ocorre que, o problema está na comunicação do acordo pela empresa de cobrança ao banco, onde, já não é incomum, processos judiciais na correria para sustação de leilões onde, ou o banco esqueceu de proceder com alguma das etapas que a lei exige, ou não acompanhou os pagamentos de acordos realizados pelas assessorias com seus clientes e seguem com as consequências da inadimplência, com o levar do bem à leilão.

Além de tomarem a propriedade equivocadamente, dão ensejo à danos morais à famílias que são surpreendidas com a notícia do leilão, ou, a proprietários que estão justamente vendendo o bem para reduzirem à dívida, sem, contudo, deixar parcelas em aberto, e aí, são surpreendidas na imobiliária, na frente de outras pessoas (promissários compradores) com tal notícia, que além de gerar desconforto e susto, gera toda uma situação vexatória inesperada.

Sem falar da venda perdida.

Sendo assim, ao vislumbrar tal situação na prática, passamos a orientar as imobiliárias à, além de realizarem a due diligence de praxe, reforcem a solicitação ao promitente vendedor do extrato bancário do financiamento (app que fica no celular), no intuito de assegura-se que a comunicação com o banco e o cliente conferem como “parcelas em dia” (sem valores vencidos); pois, ali, havendo falha de comunicação como discorrida acima, já se acenderia o alerta.

Outro ponto de busca interessante, mas que, é de acesso apenas da pessoa responsável por sua assinatura no “consumidor.gov.br” é: entrar no site: registrato.bcb.gov.br. Nesse site, aparecerá o login do portal acima, onde, deverá o promitente vendedor acessar e verificar, se, com o banco responsável pela alienação fiduciária ele está em dia.

Se o cliente estiver em dia ali, sem parcelas vencidas, é mais uma segurança de que não haverá surpresas como leilão de banco em iminência. Caso conste com valores vencidos, ALERTA!!!

E por que o corretor deve saber disso? Porquê é seu papel colher informações corretas e fidedignas das partes, bem como levantar a documentação do estado do imóvel, e, tendo o bem uma alienação fiduciária ativa (comum), deve o corretor apurar a situação das parcelas pagas, vencidas e vincendas.

Imagine se a negociação que deu espaço à essa nota tivesse seguido e já tivesse entrado valores do promissário comprador, e, aparecesse dias pós assinatura de contrato o imóvel em consolidação de propriedade, pronto para leilão? Pior, arrematado. Até resolver a situação por via judicial, imensurável o dissabor, tempo e gasto, logo, corretor de imóveis, fique atento a essa situação e passe a cobrar o extrato da alienação como parte obrigatória de sua due diligence, pois, ainda hoje, os bancos não possuem certidão negativa de débitos para apresentar com o fim de diligência prévia.