A locação BTS
Primeiro vamos ver o que é o BTS? “Built to suit” que traduzindo literalmente é “construído para se adequar.” A Lei 12.744/2012 inseriu na lei do inquilinato 8.245/91 um artigo e dois parágrafos. 54-A, §§1º e 2º e trouxe para o ordenamento jurídico local uma prática do mercado americano e europeu.
As premissas da lei nova é que as empresas não estavam mais se imobilizando. Veja o caso dos bancos. Venderam quase todas as agências físicas que tinham e tornaram-se locatários. Isso são mudança de tempos. Antes os bancos adquiriam os imóveis e construíam suas agências. Da mesma forma as grandes redes de varejo. Ainda algumas são proprietárias das lojas físicas, mas a grande maioria é locatária.
O que restava de insegurança neste tipo de negócio é a própria locação e a garantia de que o locador reaveria seu investimento.
Na locação BTS alguém adquire, reforma ou constrói para um determinado negócio o prédio a ser alugado. Precede a locação um pré-contrato de locação, onde as regras são estipuladas. Sem este pré-contrato não haveria para o locador qualquer segurança. Normalmente o futuro inquilino é que determina o layout da edificação, e muitas vezes até o projeto é dele.
Mas o que a lei trouxe de segurança diferente do que já existia? A livre negociação e a multa contratual por rescisão antecipada do contrato.
O prazo e as condições da locação são estipuladas de comum acordo e de livre pactuação. O prazo de locação normalmente é estendido a dez anos ou mais. Atualmente as grandes redes e os bancos não estão mais se atirando num contrato longo.
O grande atrativo da Locação BTS e a hipótese do inquilino romper com a locação antes do prazo final. A multa pode ser o restante de prazo que falta para o cumprimento do contrato.
Ou seja, se fiz um contrato de dez anos e o inquilino saiu antes, ele tem que me pagar os dez anos.
Por fim, a revisão de contrato possível a partir do 3 anos de vigência pode ser afastada no contrato de locação BTS, ou seja ,renúncia de ambas as partes com relação a revisão ficando pré-estabelecido o contrato por longo período para valer a pena o investimento do locador.
Vamos a realidade. Nota-se em ambos os consumidores da locação BTS uma migração para as lojas digitais e os serviços bancário também, desprezando-se cada vez mais os espaços físicos.
O teu gerente é o APP. A tua loja está no APP. Isso nos leva a crer que a BTS chegou tarde no país.
