A propriedade e a posse no registro imobiliário
O nosso direito deriva do direito romano. Veja que coisa mais antiga. Mas, algumas coisas se perpetuam no tempo e não tem como modificar conceitos. Tinha uma velha máxima do Código Civil de 1.917, que dizia “ Quem não registra não é dono”.
A luz do direito material somente quem registra o título é que adquire a propriedade. Fato este que pode interessar ao sistema e aos registradores de forma direta.
Entretanto a propriedade é constituída de poderes inerentes. Gozo, uso e fruição. Pois bem, o uso é o exercício da posse direta. Este uso pode ser cedido, mas ele só, que é o domínio físico sobre a propriedade,e não gera este direito a luz do código Civil Brasileiro, que mantem a máxima do código de 1917, onde a propriedade se adquire pelo registro.
A posse gerada pelo uso não é recepcionada pela lei dos registros públicos até os idos de 2.017. A novidade ocorreu na Lei 119077/07, autointitulada de Minha Casa Minha Vida, trouxe um instrumento novo a “Legitimação de Posse”. É um título, que a entidade que está promovendo a regularização fundiária urbana, entregre ao possuidor que preencher os requisitos legais para a concessão do título. Este título é admitido pelo registro imobiliário, que após o prazo de prescrição, ou seja, o prazo de usucapião converte-se em propriedade administrativamente no registro imobiliário, sem a necessidade de processo próprio de Usucapião.
Assim, temos que a posse foi recepcionada pelo registro, quando sabemos que já é maioria das propriedades que não tem registro. São propriedade que talvez tiveram registro algum dia, mas não tem o seu cadastro registral atualizado.
As pessoas fogem do registro. As pessoas fogem do ITBI, porque são despesas que encarecem a aquisição e via de regra não dão a segurança que todos almejam.
Vejam, por exemplo, a prática do Judiciário, antes da Lei 13.097/15, que tratou do cadastro único do imóvel. O que precedeu a Lei 13.097, foi a MP 656/14 que na exposição de motivos tratada da insegurança jurídica que era transmitida a todos em razão da falta de concentração dos ônus num lugar só.
Tem casos em que o cidadão vendeu seu imóvel em Florianópolis, onde não devia nada, e aparece depois uma dívida em Campo Grande, e o juiz da execução manda anular a compra mediante um ofício ao registro, justificando a decisão como fraude a credor. Afinal de que adiantou o registro da propriedade, as certidões que precedem o registro e todos os atos que levavam o comprador a uma certa segurança para adquirir, se mais tarde poderia um “Kinder Ovo” apresentar-lhe uma surpresa, via de regra, totalmente desagradável.
É importante que a posse em geral seja admitida no registro e que o mesmo seja motivo de segurança e não apenas de um Cartório em que uma minoria fica absolutamente ricos, mais do que jogadores de futebol de grande sucesso, e os usuários deste serviço público fiquem sem a segurança que ele deve dar.
