A Prudência e a Diligência – Deveres como diferencial no mercado

Além das árduas tarefas de captação, divulgação e negociação, a corretagem de imóveis compreende a responsabilidade civil do intermediador (corretor ou empresa imobiliária) no que diz respeito a todos os aspectos inerentes ao negócio em questão.

Tal como ocorre em todas as profissões, há corretores de imóveis comprometidos com o respeito à legislação e que atuam de acordo com a ética, mas também há, infelizmente, aqueles que só querem receber as comissões, ainda que dos negócios que viabilizam as partes envolvidas possam vir a ter sérios problemas.

Abordaremos sobre o dever de probidade e boa-fé dos corretores de imóveis e das imobiliárias, destacando, ainda, o dever de responderem por perdas e danos quando não atuarem com a prudência e a diligência necessárias.

O dever da probidade e da boa fé

O artigo 422 do Código Civil Brasileiro é expresso ao impor às partes que, na conclusão e na execução do contrato, observem os princípios de probidade e boa-fé:

“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Assim, os princípios de probidade e boa-fé devem ser guardados também nas fases pré e pós-contratual.

Especificamente tratando dos contratos de corretagem, o artigo 723 do Código Civil é claro ao exigir dos corretores atuação proba, da qual decorre o dever de exercerem a função com diligência e prudência, e serem espontâneos na prestação de informações inerentes à segurança e riscos do negócio intermediado, sob pena de responderem pelos danos que derem causa.

O indivíduo, ao se deparar com qualquer situação em que seja vítima de ofensa física ou moral, sofra um detrimento qualquer, sinta desrespeitado seus direitos, ou não obtenha o que fora previamente avençado, buscará seu ressarcimento amparando-se no instituto da responsabilidade civil para efetiva retratação ante um conflito.

“Art. 722: Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”

Na dicção do professor Zamprogna[3] sobre o referido artigo:

“Corretagem ou mediação é o contrato pelo qual uma das partes, denominada corretor, obriga-se a obter determinados negócios ou informações acerca dos mesmos para a segunda, denominada comitente, mediante retribuição de natureza econômica e sem vínculo de dependência. \O objetivo do contrato é encaminhar a celebração de outro, a ser firmado entre as partes aproximadas pelo corretor”.

Conforme estabelece a legislação atualmente em vigor (art. 722, CC), pelo serviço de corretagem, uma pessoa – corretor – obriga-se a obter negócios para outra, conforme as instruções recebidas. Nota-se, portanto, que a atividade de corretagem consiste em intermediar negócios. Isto, se analisado isoladamente, pode levar ao equívoco de que o corretor de imóveis, ou as imobiliárias, não têm nenhuma responsabilidade referente aos negócios que intermediam, já que a eles bastaria encontrar um cliente para comprar ou locar um determinado imóvel.

Entretanto, impondo várias responsabilidades aos corretores de imóveis – e todos os corretores em geral –, bem como às imobiliárias, o já citado artigo 723 do Código Civil é expresso ao determinar que: “o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”.

Tal como já se manifestou o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, in verbis:

“A mediação do corretor não se limita a aproximar as partes e singelamente apontar o preço do imóvel. Dele se exige mais, por definição legal e como recompensa pela remuneração contratada, o dever de prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações e esclarecimentos acerca da segurança e do risco do negócio”.  TJ/SP – 29ª C. Dir. Priv., Ap. nº 001783-43.206.8.26.0068, Rel. Des. S. Oscar Feltrin, Julg. 03.10.2012.

Referido dispositivo legal é claro ao dizer que o dever de agir com prudência, diligência e de prestar informações deve ser “espontâneo”, ou seja, devem estar sempre presentes a probidade e a boa-fé.  Assim, por exemplo, se o intermediador – corretor ou a imobiliária – está ciente ou suspeita de algum problema na documentação do imóvel em negociação, tem o dever de informar o cliente, ainda que este não questione sobre qualquer irregularidade. Isto porque, como dissemos, o dever de prestar todas as informações deve ser espontâneo. É certo que o cliente pode, mesmo ciente da irregularidade, optar por correr os riscos e levar o negócio adiante, mas aos corretores e às imobiliárias incumbe o dever de informarem sobre eventuais irregularidades e riscos. Nesse sentido, confira-se:

“O corretor tem os deveres de diligência e prudência no exercício desse mister e se nessa condição se omite, causando prejuízos a quem devia lealdade e informação, deve reparar os danos decorrentes do descumprimento de tais deveres.” [2] TJ/SP – 29ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0062030-96.208.8.26.0000, Rel. Des. S. Oscar Feltrin, Julg. 10.04.2013.

“Ação de indenização por danos materiais e morais. Compromisso de compra e venda de bem imóvel, com intermediação imobiliária. Pagamento de prestações, por parte do promitente vendedor, sendo esta obrigação dos promissários compradores. Alegação de falha na prestação de serviços de intermediação. Gratuidade processual. Análise do pedido prejudicado. Benefício concedido pelo D. Juízo a quo. Nulidade da sentença. Afastamento. Juiz não está obrigado a permitir dilação probatória, quando convencido de sua desnecessidade e quando os elementos constantes dos autos são suficientes para formação de sua convicção. No mérito, os réus assumiram expressamente a responsabilidade pelo pagamento de todas as obrigações vinculadas ao contrato de origem. Várias parcelas do financiamento pagas pelo autor. Ressarcimento dos valores pagos para evitar o enriquecimento ilícito. Falha constatada na prestação de serviços de intermediação. O art. 723 do Código Civil expressamente determina ao corretor a obrigação de executar a mediação com diligência e prudência. Esta obrigação envolve a necessária verificação de todas as obrigações originalmente assumidas pelo cedente no contrato originário de compromisso de compra e venda. Se a corretora não age desta forma, preferindo trabalhar com os dados unilateralmente informados pelo contratante, sem se assegurar da correção destes, é porque assume o risco negocial quanto a eventuais danos sofridos pelos seus clientes, considerando a atuação temerária que apresentou. Justamente por isso o art. 723, parágrafo único, do Código Civil, impõe ao corretor a obrigação de responder pelas referidas perdas e danos. Manutenção das verbas sucumbenciais. Sentença mantida. Motivação da sentença adotada como fundamentação do julgamento em segundo grau. Inteligência do artigo 252 do RITJ. Recursos improvidos.” TJ/SP – 5ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0010795-69.2011.8.26.0361, Rel. Des. Edson Luiz de Queiróz, Julg. 27.02.2013.

Ainda que não seja de conhecimento do cliente, ou que este não pergunte sobre um determinado assunto, se o intermediador tem informações sobre problemas, defeitos, irregularidades, etc., relecionados ao negócio imobiliário em questão, deverá prestar tais informações, sob pena de não o fazendo responder por perdas e danos. E não é só, ainda que problemas ou irregularidades não sejam evidentes, o simples fato de haver qualquer suspeita sobre a possibilidade de existirem já impõe ao intermediador o dever de alertar seu cliente sobre riscos, e com prudência, orientá-lo a consultar profissionais específicos de outras áreas.

Verifica-se que o contrato de corretagem será sempre de prestação de serviços, podendo ser por prazo determinado ou não, nesse caso o serviço restará concluído após a efetiva conclusão dos negócios recomendados.

Nesse sentido, o artigo 723 e parágrafo único do Código Civil (Lei nº 12.236 de 2010) diz que “o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

“ (…) incumbe ainda ao corretor alertar e esclarecer o comitente sobre os riscos e a segurança do negócio para cujo encaminhamento buscou a intermediação, prevenindo-o, na medida do possível, quanto aos percalços econômicos e legais que poderá ter pela frente. Se assim não agir, terá agido com culpa e indenizará as perdas e danos experimentados pelo comitente desde que tenha provada relação com a falta dos esclarecimentos que deveria prestar(…)”

Observe-se que o parágrafo primeiro do artigo 723 do Código Civil é preciso ao estabelecer que o corretor – ou imobiliária – deve prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou riscos do negócio, bem como sobre alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da intermediação, sob pena de responderem por perdas e danos.

Desta forma, se, por exemplo, a documentação referente ao negócio aponta alguma irregularidade capaz de no futuro trazer problemas ou gerar danos ao cliente, o intermediador poderá ser responsabilizado por perdas e danos, caso não tenha informado o comprador sobre tal irregularidade e o orientado quanto aos respectivos riscos. Vale conferir, in verbis:

“RESPONSABILIDADE CIVIL – CORRETOR DE IMÓVEIS – OMISSÃO DE INFORMAÇÃO ACERCA DA EXISTÊNCIA DE PENHORA A INCIDIR SOBRE O BEM NEGOCIADO – AFRONTA AO ART. 723 DO CÓDIGO CIVIL – DANOS MATERIAIS A SEREM RESSARCIDOS MEDIANTE RESTITUIÇÃO DO VALOR RECEBIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – DANOS MORAIS BEM CARACTERIZADOS – INDENIZAÇÃO DEVIDA – AÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE – RECURSO PROVIDO EM PARTE.” [4] TJ/SP – 1ª C. Cir. Priv., Ap. nº 0012270-34.2009.8.26.0554, Rel. Des. Elliot Akel, Julg. 23.07.2013.

“Rescisão de Compromisso de Compra e Venda. Compromissários vendedores que alienaram imóvel sobre o qual pendia hipoteca. Conduta temerária que impõe o dever de indenizar. Corretor de  imóveis que deixa de prestar ao cliente os esclarecimentos acerca do risco do negócio. Infringência ao artigo 723 do CC que impõe o dever de indenizar. Dano moral reduzido. Recursos parcialmente providos.” TJ/SP – 7ª C. Dir. Priv., Ap. nº 9195215-77.2008.8.26.0000, Rel. Des. Pedro Baccarat, Julg. 11.05.2011.

Lamentavelmente, o que ocorre é que muitas imobiliárias possuem “departamentos jurídicos próprios”, e pode ocorrer que alguns destes, por estarem diretamente vinculados às respectivas imobiliárias, não venham a opinar em desfavor da negociação. Ou seja, ainda que haja alguma irregularidade na documentação ou algo semelhante, pode acontecer de o corpo jurídico da imobiliária eventualmente opinar tentando amenizar os riscos da negociação, pois desta maneira a imobiliária não perde o negócio e, consequentemente, sua comissão.

Este, obviamente, é um dos casos em que cabe a responsabilização da imobiliária por perdas e danos, haja vista não ter atuado com a cautela e diligência inerente à corretagem (art. 723, CC). É muito mais prudente que os corretores e as imobiliárias não se aventurem elaborando contratos ou analisando documentação imobiliária, pois assim o fazendo, chamam para si a responsabilidade por eventuais perdas e danos.

Se, por outro lado, o intermediador cumpre seu papel de forma a atender seu cliente com toda cautela e diligência que dele se espera, não há como ser responsabilizado:

A atividade de corretagem, tal como descrita em lei, é remunerada pela comissão decorrente do negócio levado a efeito. Assim, se o negócio imobiliário é concretizado com a intermediação de um corretor ou imobiliária, e fica caracterizado que referido trabalho não foi realizado prestando toda assistência legalmente exigida, é indevida a respectiva comissão. Nesse sentido, in verbis:

“Monitória – Corretor de imóveis – Aproximação entre comprador e vendedor e celebração de contrato de compromisso de compra e venda – Documento com força monitória – Reforma da sentença que entendeu inexistente a força monitória – Improcedência do pedido monitório com acatamento dos embargos, pelo mérito – Corretor que deve prestar toda a assistência a seu cliente, sob pena de perder o direito ao recebimento da comissão – Ao corretor de imóveis cabe dar a seu cliente toda a assistência necessária, não bastando aproximar comprador e vendedor e celebrar o compromisso de compra e venda. Conforme artigo 723 do CC, o corretor é obrigado a fazer a mediação com diligência e prudência, zelar para que o negócio seja feito com segurança, informando o cliente dos riscos existentes. Não agindo assim, perde o direito à comissão contratada caso o compromisso seja posteriormente rescindido por ausência de cuidados que deveriam ter sido tomados antes de sua elaboração – Anula-se a sentença de extinção; no mérito, julga-se improcedente o pedido monitório, com acatamento dos embargos, v.u.” TJ/SP – 35ª C. Dir. Priv., Ap. nº 9151581-31.2008.8.26.0000, Rel. Des. Manoel Justino Bezerra Filho, Julg. 07.02.2011.

Prestadas todas as informações, seja com relação à documentação ou outros aspectos específicos sobre o imóvel, poderá o cliente, se assim desejar, avaliar se está ou não disposto a correr eventuais riscos, sendo que para tanto, munido de tais informações e documentos, poderá consultar profissionais específicos (advogados, engenheiros, arquitetos, etc.) sobre os assuntos em questão. A partir daí, decidindo por levar o negócio adiante, não poderá futuramente alegar qualquer conduta omissiva ou de responsabilidade do intermediador.

É natural que as pessoas queiram comprar imóveis, ou quaisquer outros bens, gastando a menor quantidade de dinheiro possível. Isto, contudo, não deve ser confundido com a dispensa de cuidados, pois do contrário poderão ter que suportar gastos muito maiores, além de sérios e duradouros problemas. É muito comum que aqueles que sempre querem levar alguma vantagem no que fazem, quando compram imóveis tentam uma negociação “mais barata”, e dispensam a assessoria de profissionais sérios e competentes para minimizar os riscos, pois acreditam que os respectivos custos são desnecessários; e como exemplo, pesquisam a compra de imóveis através de vigias de rua, porteiros e zeladores de condomínio, etc.

É certo que dificilmente haverá negócio imobiliário completamente seguro, mas é possível que se minimize, e muito, os riscos. O que geralmente ocorre é que aquele que prefere “economizar” dispensando a contratação dos serviços de um profissional competente acaba tendo que gastar muito mais dinheiro para resolver sérios problemas posteriores, e ainda se submete a enormes desgastes por vários anos em processos judiciais.

Relações de Consumo

Da leitura dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor obtemos os conceitos de fornecedor, consumidor, serviço e produto. A partir disto concluímos que a corretagem de imóveis é um serviço regido também pela referida legislação (CDC).

Assim, além dos dispositivos legais já analisados, temos que o artigo 14 da Lei 8.078/1990 (CDC) é expresso ao dispor que o fornecedor de serviços – empresa imobiliária no nosso caso – responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. Por esta norma, ainda que não exista culpa da imobiliária, se ficar demonstrado que os danos foram causados em razão dos serviços terem sido prestados de forma defeituosa, ou ainda em razão de falta de informações e esclarecimentos sobre segurança e riscos, haverá o dever de indenizar.

Por outro lado, que se os serviços forem prestados pelo corretor de imóveis na condição de profissional liberal, e não por uma pessoa jurídica (empresa imobiliária), necessária é a existência e prova de culpa (art. 14, §4º, CDC).

Por fim, na condição de consumidor, o cliente que se dirige à imobiliária ou ao corretor de imóveis solicitando seus serviços tem reconhecida sua vulnerabilidade no mercado de consumo (art. 4º, I, CDC), sendo, portanto, presumida a sua boa-fé.

1) A atividade de corretagem de imóveis não se restringe à mera apresentação do cliente (comprador ou locatário) ao proprietário (vendedor ou locador), indo muito além disso, devendo o intermediador, durante toda a negociação, agir com zelo, revelando total prudência e diligência, de modo a prestar espontaneamente todos os esclarecimentos e informações sobre a segurança e riscos do negócio – probidade e boa-fé. Não agindo desta forma, poderá o intermediador ser responsabilizado por perdas e danos.

2) O cliente poderá optar por levar adiante uma negociação imobiliária em que a documentação ou qualquer outro fator revele insegurança ou outros riscos. Certamente, neste caso, se o intermediador prestou espontaneamente todas as informações inerentes aos riscos e à segurança do negócio, mas mesmo assim o cliente decidiu por levar a negociação adiante, não poderá ele, no futuro, tentar responsabilizar o intermediador, já que este atuou com a prudência e a diligência esperada. A opção por se expor aos riscos foi exclusiva do cliente, que nada poderá alegar.

3) Realizar negócios imobiliários sem a intervenção de um profissional especializado pode, ao contrário do que se pretende, gerar maiores gastos e transtornos, muitas vezes envolvendo processos judiciais longos e demorados. É altamente recomendável o assessoramento adequado, nunca dispensando a contratação de um advogado.

4) Caracterizada a relação de consumo, aplicam-se também as regras do Código de Defesa do Consumidor, caso em que, o dever de indenizar da empresa imobiliária existirá independente da prova de sua culpa (art. 14). Já no caso de serviço de corretagem prestado pelo corretor, pessoa física, na condição de profissional liberal, o dever de indenizar dependerá de a parte lesada demonstrar que houve culpa na geração dos danos.

Nos eventuais casos em que configurem-se relações de consumo aplicar-se-á Lei específica, mais precisamente o Código de Defesa do Consumidor.

Em virtude do caráter protetivo e igualitário do Diploma haverá reflexos relevantes. A mais evidente diferença será em razão do enquadramento da conduta do corretor que implicará na Teoria da responsabilidade objetiva a qual não fica condicionada a comprovação de culpa por parte do agente, mas sim apenas a relação do dano causado e o nexo de causalidade.

O artigo 14 do CDC já delimita acerca da responsabilidade sem culpa:

“Art. 14: O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”.  (grifo nosso)

Contudo, o mesmo dispositivo 14 do Diploma em seu parágrafo 4º excepciona à regra em relação aos profissionais liberais, portanto se o corretor atuar de maneira autônoma e for contratado diretamente pelo comitente sem qualquer vínculo com empresa especializada do ramo, incidirá a regra da responsabilidade civil subjetiva, que requer a comprovação de culpa do agente.

Quanto às vantagens ou diferenças sobre a incidência dos diplomas, estas estarão evidentes quanto às nulidades nos contratos, ônus da prova e solidariedade.

No Código Civil, reza a Teoria subjetiva da responsabilidade, cabendo ao comitente o ônus da prova, dessa forma fica nítida a vantagem do consumidor nos casos em que a norma protetiva possa incidir.

Já na dicção do Código de Defesa do Consumidor, ao corretor cabe o ônus da prova na finalidade de comprovar que não houve defeito no serviço prestado, caso não seja possível arcará com a obrigação de indenizar.

Para que se dê início ao contrato de compra e venda é necessário que sejam apresentados alguns documentos com escopo de verificar-se acerca da idoneidade tanto dos promitentes quanto do imóvel a ser negociado.

No que compete ao corretor de imóveis, a dissociação entre o fornecimento das informações essenciais e a apresentação da documentação se torna impossível, uma vez que, para que todos os comunicados imprescindíveis sejam feitos haverá de se ter ciência prévia da documentação.

Já a transação imobiliária somente terá iniciado seu procedimento mediante o recolhimento de toda a documentação pertinente ao bem imóvel a ser negociado.

O corretor deve ter conhecimentos específicos sobre o imóvel, quanto à sua localização, imediações, dimensões, estado de conservação, eventuais vícios na construção que sejam de fácil constatação, incidência de luz solar, possibilidade de enchentes entre outras.

A respeito do risco do negócio, ao intermediador caberá a ciência daqueles possíveis de ocorrer, bem como das eventuais alterações de valores e quaisquer assuntos que possam vir a abalar a efetiva concretização do negócio.

As certidões fiscais do imóvel, e relativas  ao próprio titular são exigidas. Paralelamente pertinente se faz a apresentação de outros documentos para a efetiva transação imobiliária, em razão da situação do imóvel, quais sejam: manifestação escrita do locatário quanto à desistência do direito de preferência, autorização judicial (nos casos de inventário, venda de bens de menores, incapazes, etc.), carta de arrematação (para bens adquiridos em hasta pública), termo de habite-se (para imóveis novos), certidão do cartório de registro de imóveis constando eventuais averbações, declaração de inexistência de débito condominial (fornecido pelo síndico).

Munido de todas as informações e documentações, o corretor as passará integralmente ao promitente comprador, mesmo ensejando em depreciação do imóvel, deixando à conveniência do cliente a conclusão ou não do negócio. Dessa forma, ao intermediador não se atribuirá responsabilidade.

Caso não o fizer, será caracterizada a culpa por parte do corretor a quem será imputado os rigores previstos em Lei.

Assim sendo, somente responderá civilmente, aquele que produzir atos que gerem dano aos seus clientes, quer por imperícia, imprudência, negligência ou dolo.

O agente imobiliário é responsável por todos os aspectos que envolvam a propaganda do imóvel a ser oferecido, pois os meios de se alcançar o consumidor, quando não observados os preceitos legais e éticos, podem acarretar em eventuais demandas judiciais.

Deve-se evitar a falsidade, bem como a possibilidade de dupla interpretação ou também que se induza o consumidor a acreditar em algo diferente da realidade do produto oferecido.

Para que se evite tais abusos, há normatização pertinente, referente às regulamentações da atividade, nesse sentido cabe ao corretor ter todo o esclarecimento e atenção para que a propaganda do imóvel não enseje em qualquer infração.

O Código de Defesa do Consumidor na Seção III – Da Publicidade, já protege o consumidor nesse sentido conforme artigos 36 e 37.

Remetendo-se ao que foi exposto acerca da responsabilidade civil subjetiva, cabe salientar que, enquadra-se nesta modalidade de responsabilidade à apresentação de documentos, informações e transação do imóvel, diferentemente do que aponta-se em relação à propaganda, mesmo que incida sobre os profissionais liberais, nos termos do artigo 38 do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:

“Art. 38: O ônus da prova da veracidade e correção da informação ou comunicação publicitária cabe a quem as patrocina”

Desse contexto, podemos observar que o corretor de imóveis atua não só nas suas atividades consideradas típicas, mas também nas atípicas como nos casos da propaganda do imóvel, logo as responsabilidades tanto objetivas quanto subjetivas devem ser apuradas de acordo com o caso concreto, com intuito de adequar o diploma legal pertinente a cada situação em particular.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Relevante se mostra o enredo em razão de os negócios imobiliários movimentarem quantias vultuosas que podem acarretar em eventuais frustrações.

No que tange à responsabilidade civil subjetiva do corretor de imóveis, analisando o Código Civil, artigo 186, podemos inferir que esta espécie de responsabilidade está intimamente ligada à culpa e ao dolo, o que nos propõe dizer que a vítima deverá comprovar que o agente teve conduta culposa ou dolosa, possuindo obviamente nexo de causalidade entre o dano causado e a ação ou omissão.

Já no Código de Defesa do Consumidor, especifica-se a atuação do profissional liberal, mais precisamente no parágrafo 4º do artigo 14, quando menciona acerca da responsabilidade de tais profissionais pelos danos causados por consequência dos serviços prestados, determinando que, nesses casos haverá de se impor à responsabilidade subjetiva, comprovando a culpa.

Essa linha imposta pelo Código consumerista cria exceção à regra da responsabilidade objetiva que visou a proteção do consumidor mais vulnerável. Tal dispositivo afasta os profissionais liberais da responsabilidade civil independente de comprovação de culpa pelo fato ou vício do serviço.

Com análise nas Teorias objetiva e subjetiva, há que se observar o caso em concreto, quando frente à prestação de informações, apresentação da documentação e da transação imobiliária, por tratar-se de conduta de natureza pessoal, em regra foi observado a aplicação da Teoria subjetiva  exigindo a comprovação de culpa ou dolo do agente, conforme o Diploma Civil preceitua. Por outro lado, a responsabilidade objetiva será imposta quando inserido o conceito de propaganda, desse modo incidirá o Código de Defesa do Consumidor.

Por derradeiro, cabe relembrar três hipóteses aludidas:

a) Quando referente à documentação, informação e transação imobiliária a responsabilidade civil será subjetiva, sendo necessária a comprovação de culpa ou dolo por parte do agente;

b) A responsabilidade civil, nos casos em que incidam a atividade de propaganda, será a objetiva.