Agregando valor com produtos diferenciados em loteamentos e bairros planejados
Em uma conversa com Luciano Borghesi Filho referência na área de loteamentos, bairros planejados e outros empreendimentos ele nos relatou sobre o quanto os bairros planejados voltam-se para a diferenciação por ofertarem vários produtos e são planejados pensando nas necessidades dos moradores. Eles oferecem comodidade por agregarem terrenos residenciais, comerciais e até industriais em alguns locais, além de praças de convivência com lazer compartilhado. Não existe um limite de tamanho de área nem de número de lotes para se desenvolver um bairro planejado, o que varia com a escala são a diversidade de usos, equipamentos e tipologias de produto.
Normalmente são aprovados como loteamentos com lotes unifamiliares, multifamiliares e/ou comerciais e/ou industriais. Nos casos onde existem lotes para incorporações, estes são desenvolvidas ao longo do tempo conforme a demanda do local.
Loteamentos também podem se diferenciar ao ofertar lotes de diferentes tamanhos, ter um percentual de lotes comerciais e industriais, dependendo da geografia.
Bairros planejados são organizados a partir de centralidades que são o centro de gravidade natural da geografia e concentram as atividades comunitárias do local. Em geral tem igreja, capela, centro ecumênico, sede da associação de moradores e as praças devem ser pensadas de forma a viabilizar as atividades comunitárias e festividades ao longo do ano e ter a sua localização em local de passagem para que possam ser ‘vistas’ e cumprirem o seu papel de centralidade.
Condomínios, em geral os loteamentos fechados, geralmente tem maior valor de mercado devido aos custos das instalações e comodidades ofertados. Espelham o conceito, em sua maioria, do subúrbio americano, com casas sem muros frontais, garagens abertas, maior segurança, áreas de lazer e quanto mais áreas de lazer. No entanto, esta equação resulta em um tributo de maior valor de aquisição e maior taxa de condomínio aos futuros moradores, não sendo acessível ao grande público.
Neste contexto o bairro planejado aberto com gestão patrimonial e social via uma associação de moradores e implantação de um sistema complementar de segurança é uma alternativa de produto imobiliário que permite ofertar um produto imobiliário com custo mais acessível e com qualidade de vida e níveis de segurança superiores aos loteamentos tradicionais.
Os bairros planejados são a grande oportunidade de ofertar um produto mais qualificado e acessível ao mercado, mas demandam um planejamento mais elaborado na sua concepção e desenvolvimento de produto, algo ainda incipiente dentre os desenvolvedores urbanos.
