As certidões de ações judicias ainda são necessárias na alienação do imóvel

Depois da entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, muitos questionamentos vieram sobre a necessidade de solicitar as certidões de ações judiciais para a venda de imóveis, isso porque o Código de Processo Civil teve como princípio a Concentração de todos os atos na matrícula do imóvel.

A ideia do legislador foi de criar uma concentração sobre a segurança jurídica, apenas na matrícula do imóvel, ou seja, se não estiver na matrícula não pode o imóvel sofrer as consequências de uma execução, por exemplo.

Ocorre que o legislador manteve o inciso V no artigo 792 do referido Código, aonde estabelece que pode ser considerado fraude a execução “os demais casos expressos em Lei”, esse inciso aniquilou, todos os incisos anteriores do mesmo artigo que trouxe a ideia da concentração dos atos na matrícula do imóvel.

Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:

I – quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;

II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828 ;

III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;

IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

V – nos demais casos expressos em lei.

Veja que os primeiros incisos do artigo acima estabelecem a concentração na matrícula do imóvel, mas o inciso V, deixou aberto para os demais casos previstos na Lei, o qual abre brechas para a alegação da fraude.

Também temos a súmula 375 do STJ  que diz “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.

NA leitura da referida Súmula é possível identificar que ela também estabelece a concentração dos atos na matrícula do imóvel.

Depois temos o disposto no artigo 54, §2º da Lei 13.097/2015, que também estabelece a concentração dos atos na matrícula do imóvel.

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)

[…]

2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caputdeste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:   (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

[…]

II – a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.   (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

Veja que com a aplicabilidade da legislação em vigor é possível que o adquirente provando sua boa-fé, não tenha ferido seu direito por eventual alegação da fraude a execução, por dívidas do vendedor.

Ocorre que, a ideia do legislador é da proteção do adquirente de boa-fé, mas não de afastar a responsabilidade civil do corretor de imóveis, do advogado ou outro profissional da área imobiliária que atue na negociação imobiliária.

Ou seja, o profissional contratado para atuar na negociação imobiliária, tem a obrigação de agir com prudência e diligencia sob pena se responder civilmente pelo prejuízo que o cliente tiver por eventual má-prestação do serviço.

Isso está previsto no artigo 186 e 927 do Código Civil:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Ainda para o profissional da corretagem o artigo 723 do Código Civil estabelece:

Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 )

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )

Portanto, mesmo a Lei trazendo a dispensa da certidão judicial para comprovação da boa-fé do adquirente, o profissional que intermedeia a negociação tem a obrigação de analisar se há existência de ação judicial capaz de trazer prejuízo futuro ao adquirente, sob pena de não o fazer responder por perdas e danos pela má prestação do serviço.

A legislação em vigor visa a proteção do adquirente e não afastar a responsabilidade civil do profissional que intermediou o negócio.

“Por isso a segurança jurídica na venda de um imóvel é indispensável”

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

CAMILA FERNANDES

# Advogada Graduada pela Universidade do Vale do Itajaí- UNIVALI.

# Pós Graduada em Direito Processual Civil pela DAMASIO; Pós graduada em Direito Imobiliário pela EBRADI; Pós Graduada em Direito Registral e Notarial pela Fundação Getúlio Vargas – FGV;

# Formação em Incorporação Imobiliária pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário- IBRADIM.

# Atuante na área do Direito Imobiliário, focada em assessoria jurídica preventiva para Imobiliárias, construtoras e Incorporadoras.

# Palestrante e treinadora de capacitação jurídica para corretores de Imóveis.

# Escritora

# Apaixonada por Direito Imobiliário.