Ata notarial: um instrumento silencioso que fortalece negócios imobiliários
Em um setor movido por decisões de longo prazo, como o mercado imobiliário, a segurança jurídica não pode ser tratada como detalhe. É fundamento. Nesse cenário, a ata notarial, muitas vezes subestimada, se revela um dos instrumentos mais eficazes para garantir previsibilidade, formalizar ocorrências relevantes e reduzir o risco de judicialização de conflitos.
A ata notarial é um documento público lavrado por tabelião, que narra com imparcialidade um fato que ele presencia diretamente, utilizando qualquer dos seus sentidos. Essa constatação direta confere à ata um valor jurídico especial: ela é considerada prova plena (nos termos do art. 215 do Código Civil) e, em muitos casos, título executivo extrajudicial (art. 784 do CPC). Ou seja, é uma prova robusta antes mesmo de qualquer processo ser iniciado. Sua força não está no que promete, mas no que comprova.
Negócios imobiliários envolvem expectativas e responsabilidades complexas. E, justamente por isso, não podem depender apenas de versões ou memórias. A ata notarial permite documentar com objetividade e fé pública aquilo que, sem registro adequado, poderia virar discussão futura.
Ela pode ser utilizada, por exemplo, para:
– Atestar a devolução de chaves e o estado do imóvel na entrega;
– Registrar o abandono de uma unidade locada;
– Confirmar conversas e tratativas feitas por e-mail ou aplicativos de mensagens;
– Comprovar inadimplemento de obrigação contratual, em especial quando há resistência ou inércia de uma das partes;
– Atestar a vacância de um imóvel, ponto sensível em locações e ações possessórias.
Mais recentemente, passou a ser elemento essencial em procedimentos extrajudiciais que antes dependiam exclusivamente do Judiciário, como a adjudicação compulsória.
A adjudicação compulsória agora é feita em cartório, e começa com a ata. Com a edição do Provimento 150/2023 do CNJ, a adjudicação compulsória passou a poder ser feita extrajudicialmente, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Isso é um divisor de águas. Trata-se de uma via célere para resolver situações em que o vendedor se recusa, ou não pode mais, outorgar a escritura, mesmo após o comprador ter cumprido sua parte.
A entrada desse procedimento depende de uma ata notarial que ateste:
– A existência e validade do contrato de promessa de compra e venda;
– A qualificação das partes;
– A prova do pagamento;
– O inadimplemento da obrigação de transferir a propriedade.
Ou seja: a ata se torna o pilar de sustentação de toda a operação. Sem ela, não há como avançar por essa via desjudicializada. Em tempos digitais, a ata acompanha a evolução. As relações jurídicas não ocorrem mais apenas no papel. Boa parte das interações hoje acontece por mensagens, áudios, arquivos eletrônicos e plataformas digitais. A ata notarial permite que esses dados sejam convertidos em prova jurídica válida, com segurança e rastreabilidade, oferecendo respaldo inclusive em litígios futuros ou na formalização de transações extrajudiciais.
Para incorporadoras, imobiliárias e corretores: um diferencial competitivo. Empresas que atuam com visão de longo prazo sabem que prevenir é sempre mais estratégico — e mais barato — do que remediar. Incorporadoras, por exemplo, podem utilizar a ata para documentar assembleias, comunicar fatos relevantes aos adquirentes ou registrar a entrega de unidades. Imobiliárias e corretores, por sua vez, podem proteger sua atuação registrando tratativas e diligências realizadas junto a clientes ou parceiros. Trata-se, portanto, de um recurso que não apenas protege, mas também agrega valor à atuação profissional.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Barbara Belnoski
Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.
