Casas – Condomínio vertical e Apartamentos – Condomínio Horizontal. Certo?

Os condomínios se caracterizam pela presença de áreas de propriedade exclusiva (privativa), conforme artigo 1.331 do CC/2002, áreas de propriedade comum, e temos a fração ideal definindo essas áreas, que não se confundem com área/tamanho do imóvel. Esse é um ponto de enorme confusão. Comumente vemos e ouvimos não só adquirentes, mas também de profissionais do mercado que não tem essa informação clara de que a fração ideal corresponde a fração/porcentagem da área que o adquirente possui, comprou, da área total do empreendimento. Não necessariamente corresponde a área/tamanho do imóvel.

Nessa espécie de condomínio, cada condômino possui a propriedade exclusiva da unidade privativa, que, por representar um imóvel autônomo, recebe uma matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. Lembrando que à luz do princípio da unitariedade ou unicidade matricial, cada imóvel necessariamente deve ter uma matrícula no Cartório de Imóveis.

Quando falamos do condomínio no que se refere aos apartamentos é bastante claro, evidente, o condomínio edilício. Isso porque conseguimos visualizar as unidades autônomas superpostas em planos horizontais, sobre o mesmo e único terreno. É notório perceber a comunhão sobre o terreno, sobre as áreas comuns, sobre a área de passagem para as vias públicas.

Desse modo, além de ser proprietário da unidade privativa, o condômino será titular de uma fração ideal do solo e das áreas comuns. A extensão da fração ideal dependerá do disposto no ato de instituição do condomínio, mas, na prática, o comum é que seja proporcional à dimensão da área construída da unidade privativa (art. 1.331, § 3º, do CC). É importante ressaltar que outros critérios poderão ser adotados no ato de instituição do condomínio.

Essa vinculação da unidade privativa a uma fração ideal da solo e das áreas comuns constitui uma situação jurídica propter rem. Ou seja, não depende da pessoa que seja a proprietário do bem, e sim apenas da própria existência do bem. Em outras palavras, quem adquire a propriedade da unidade privativa necessariamente adquire a propriedade referente à fração ideal do solo e das áreas comuns.

O condomínio edilício pode ser horizontal ou vertical. Nesse sentido, o art. 8º da Lei nº 4.591/64 define o condomínio horizontal (de andares) e o vertical (de casas) e dispõe que: Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades, trazendo a previsão do condomínio de casas.

Importante lembrar que condomínio edilício vertical (de casas), como já foi mencionado, não cria lotes, como o condomínio de lotes, que é nosso próximo tópico aqui, mas sim unidades imobiliárias vinculadas a uma fração ideal do solo e das áreas comuns. Essas unidades autônomas consistem necessariamente em construções existentes e não meros lotes avulsos. A alínea a do art. 8º da Lei 4.591/64 estabelece que o condomínio edilício vertical envolve unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas.

Bem como dispõe que em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades.

Há ainda quem segue a classificação em sentido diverso, associando a direção da construção à nomenclatura, de modo que o condomínio de andares seria vertical e o condomínio de casas seria horizontal. Ou seja, não se assuste se ouvir essas duas formas referenciando o condomínio vertical e horizontal, de casas e apartamentos de prédios.