Checklist: prepare seus imóveis para as mudanças de 2026

Por Flávia Pinheiros

2026 está batendo à porta. E com ele chegam mudanças que prometem remexer a rotina de quem tem imóveis alugados: o CIB finalmente em operação plena e a possibilidade concreta da incidência de IBS/CBS sobre determinadas locações. Nos bastidores do mercado, em mentorias e reuniões com clientes de gestão patrimonial, uma pergunta ecoa: “Por onde eu começo?”

A resposta está neste checklist. Ações simples, práticas e estratégicas para quem quer estar à frente. Não se trata de correr para resolver tudo agora — mas de agir com inteligência antes que a maré vire contra.

Documentação dos imóveis

A primeira barreira é também a mais negligenciada: papel. Localize as escrituras. Parece básico, mas muitos imóveis herdados ou adquiridos há décadas simplesmente desapareceram da vista ou da memória. Sem escritura, sem segurança.

Cheque a matrícula. Ela reflete a realidade atual? Tudo registrado, inclusive reformas? Divergências serão detectadas rapidamente com o CIB em ação.

Confirme a regularidade do IPTU. Os dados da prefeitura estão corretos? O valor venal é compatível com o mercado? Divergências podem virar dor de cabeça ou autuações.

Organize certidões negativas. Dívidas, penhoras, ações judiciais tudo precisa estar limpo. Peça, confira, resolva.

Unifique tudo. Crie uma pasta física ou digital com tudo que importa: escritura, matrícula, IPTU, certidões, notas fiscais de obras. A organização de hoje evita o caos de amanhã.

Contratos de locação

Revise com lupa. Cláusulas mal redigidas ou omissões podem comprometer a validade jurídica.

Confira se os valores batem com o que é declarado no Imposto de Renda. A Receita cruzará dados automaticamente.

Atualize contratos antigos. Muitos ainda seguem modelos defasados, frágeis frente à legislação atual.

Avalie a necessidade de registro. Contratos comerciais, sobretudo, podem exigir registro formal. Em alguns casos, até os residenciais se beneficiam disso. Segurança nunca é demais.

Relacionamento com profissionais

Converse com seu contador. Sim, é hora de colocar os imóveis no centro da conversa. Ele pode antecipar impactos da Reforma Tributária sobre sua renda de locação.

Considere contratar uma administradora. Muitos proprietários estão migrando para gestão profissional, aliviando a carga operacional e reduzindo riscos.

Já tem administradora? Questione sobre o CIB. Que sistema usarão? Como garantirão conformidade?

Está em dúvida? Um advogado imobiliário é investimento não gasto. Questões de sucessão, contratos, reestruturações patrimoniais não podem esperar a crise bater.

Planejamento patrimonial

Faça um raio-X dos seus aluguéis. Quantos imóveis? Qual a receita mensal? Em 2026, dependendo do volume, você pode ser enquadrado como contribuinte de IBS/CBS. Melhor saber agora.

Avalie o uso de uma PJ. Não serve para todos, mas pode representar economia tributária e organização. Só com apoio contábil você saberá.

Pense na sucessão. Seus filhos ou herdeiros sabem o que fazer se algo acontecer com você? O CIB trará transparência use isso a seu favor no planejamento.

Holding patrimonial é uma opção? Talvez. Muitos já seguiram esse caminho para organizar, proteger e planejar o patrimônio. Mas faça com orientação, nunca no improviso.

Organização e tecnologia

Digitalize. Escaneie cada documento relevante e salve com backup. Acesso rápido é economia de tempo e de estresse.

Crie uma planilha simples. Controle contratos, vencimentos, status do CIB, valores de aluguel. Informações à mão evitam erros e decisões às cegas.

Acompanhe as atualizações. Não precisa virar tributarista, mas estar minimamente informado sobre o CIB, Receita e cartórios evita surpresas indesejadas.

O que fazer nos próximos 3 meses?

Não se trata de fazer tudo de uma vez. É sobre começar com foco e estratégia.

Mês 1: Reúna a documentação essencial.

Mês 2: Revise contratos, marque com seu contador.

Mês 3: Avalie se precisa de apoio profissional administradora, advogado, reorganização patrimonial.

Comece com calma, mas comece agora

Este checklist não é alarme é bússola.

Quem espera 2026 para agir vai correr contra o relógio, pagar mais caro e correr mais riscos. Quem começa agora, navega com tranquilidade. Seu patrimônio foi construído com esforço. Não permita que a falta de preparo coloque tudo em risco.

Se precisar de apoio para aplicar esse checklist na prática ou tirar dúvidas sobre sua situação específica, fico à disposição. Meu papel é ajudar você a proteger, organizar e valorizar o patrimônio que construiu com tanto esforço.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Quem vê resultados, nem sempre conhece a história.

Sou Flávia Pinheiros Costa, formada em Direito há 23 anos. Pós-graduada em Direito Imobiliário, Sistêmico, Contratual, Canônico e de Família. Atualmente, curso Inteligência Artificial para Advogados e sou mestranda em Mediação de Conflitos.

Mas o que realmente me move são pessoas.
Escutar histórias.
Ajudar a construir acordos.
Trazer clareza onde antes havia conflito.
E fazer do Direito uma ponte — não um muro.

Minha trajetória é marcada pela escuta ativa, pela conexão humana e pela busca constante por soluções que respeitem a lei e as relações.

Atuo como:

Mediadora certificada pelo ICFML.
Perita e avaliadora de imóveis.
Mentora no mercado imobiliário, conduzindo famílias e profissionais.
Palestrante em eventos nacionais e internacionais.
Escritora e produtora de conteúdo jurídico.
Sócia de duas administradoras de imóveis.
Membro ativo das comissões da OAB nas áreas de Direito Sistêmico, Imobiliário e Justiça Restaurativa.

E, acima de tudo, sou alguém que acredita que ética, escuta e evolução diária são inegociáveis.

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