Cláusulas restritivas ao direito de propriedade

Na análise de uma matrícula você pode se deparar com uma cláusula restritiva ao direito de propriedade e que pode trazer restrições para o proprietário dispor daquele bem.

Nesse artigo vou explicar sobre cada uma dessas cláusulas restritivas, e os cuidados que você precisa tomar ao se deparar com uma matrícula imobiliária que contenha algumas dessas cláusulas, quais sejam

a) impenhorabilidade

b) incomunicabilidade;

c) inalienabilidade

a) Cláusula de Impenhorabilidade

A Cláusula de impenhorabilidade diz respeito à impossibilidade de um bem ser objeto de penhora, ou seja, o imóvel não poderá ser dado como garantia no pagamento de dívidas e não poderá ser penhorado por eventuais credores do proprietário, salvo em dívidas que sejam do próprio imóvel, conforme estabelece o artigo 833, §1º, do Código de Processo Civil:

“A impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição.”

Portanto, mesmo existindo a Cláusula de impenhorabilidade é importante certificar, se há ou não a existência de algum processo judicial, com execução de dívida relativa ao imóvel, uma vez que o imóvel pode ser penhorado para satisfação de dívida relacionada ao mesmo.

Quanto a alienação do imóvel com Cláusula de impenhorabilidade, não há qualquer restrição para que o imóvel seja vendido, pois essa Cláusula isolada, não gera a impossibilidade de alienação do imóvel.

b) Cláusula de incomunicabilidade;

A Cláusula de incomunicabilidade, é uma vontade expressa feita na doação de bens ou direitos, determinada pelo testador ou doador, impossibilitando que o bem recebido em doação ou herança, se comunique por ocasião do casamento, ou seja em eventual divórcio, os bens gravados com cláusula de incomunicabilidade ficarão fora da partilha.

Esse entendimento está previsto no artigo 1.668 do Código Civil, que estabelece:

Art. 1.668. São excluídos da comunhão:

I – os bens doados ou herdados com a cláusula de incomunicabilidade e os sub-rogados em seu lugar;

Portando a incomunicabilidade impede que o bem entre na comunhão em razão de casamento ou até mesmo em caso de união estável, uma vez que conforme entendimento do disposto no artigo acima o bem integrará exclusivamente o patrimônio do beneficiário, nunca do cônjuge ou companheiro.

Mas quanto a alienação?

É possível alienar um imóvel com Cláusula de incomunicabilidade?

Como dito acima a Cláusula de incomunicabilidade, impede que o bem entre na comunhão em razão de casamento, mas a lei nada fala sobre a impossibilidade de alienar o bem imóvel com cláusula de incomunicabilidade.

Vejamos o que diz o artigo Art. 1.911 do Código Civil:

Art. 1.911. A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.

Entretanto, diante do disposto no artigo acima a Cláusula de inalienabilidade, pressupõe-se, automaticamente, a impenhorabilidade e a incomunicabilidade. Porém, a inserção exclusiva de cláusula de incomunicabilidade ou de impenhorabilidade não geram a presunção do ônus da inalienabilidade.

Dessa forma existindo apenas a Cláusula de incomunicabilidade, não há qualquer restrição para que o imóvel seja vendido, pois essa Cláusula isolada, não gera a impossibilidade de alienação do imóvel.

c) Cláusula de inalienabilidade;

A cláusula de inalienabilidade como o próprio nome já diz, gera a restrição a alienação do bem imóvel, ou seja, havendo essa Cláusula o imóvel não pode ser vendido.

Essa imposição da cláusula de inalienabilidade pela vontade do doador ou testador, implica diretamente no direito de propriedade, uma vez que o direito de dispor do bem imóvel, fica restrito.

Ocorre que mesmo sendo restringido o direito de dispor do bem imóvel, há casos em que pode haver a possibilidade da alienação do bem.

Como por exemplo se o doador, anuir com a alienação e autorizar a transferência do bem, uma vez que foi ele quem fez a imposição da Cláusula, pode ele também autorizar a alienação.

Outra possibilidade é o donatário entrar com uma ação judicial para solicitar o levantamento da cláusula de inalienabilidade para alienar o bem ou ainda pedir a sub-rogação do bem, entretanto para obter êxito nesses pedidos é necessário que o donatário tenha argumentos fundados e convincentes que justifiquem a necessidade da venda ou sub-rogação do imóvel.

Lembrando que em caso de pedido judicial cabe ao juiz decidir, levando em consideração os interesses das partes envolvidas e o princípio da função social da propriedade.

Também há casos em que a Cláusula pode ser imposta com prazo determinado, sendo que atingindo aquele prazo ela pode ser cancelada, como por exemplo:

“O doador doa o imóvel ao donatário com Cláusula de Inalienabilidade até ele completar 30 anos, dessa forma após completar a idade ele pode pedir o cancelamento da Cláusula, diante do prazo determinado”.

Por fim, a restrição também cessa com a morte do donatário, ou seja, ela se extingue com a sua morte, não atingindo mais os herdeiros destes.

Portanto, regra geral, a Cláusula de inalienabilidade impede a alienação do imóvel, porém há casos que podem ser possíveis a alienação, de acordo com o caso concreto e o entendimento legal e jurisprudencial.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

CAMILA FERNANDES

# Advogada Graduada pela Universidade do Vale do Itajaí- UNIVALI.

# Pós Graduada em Direito Processual Civil pela DAMASIO; Pós graduada em Direito Imobiliário pela EBRADI; Pós Graduada em Direito Registral e Notarial pela Fundação Getúlio Vargas – FGV;

# Formação em Incorporação Imobiliária pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário- IBRADIM.

# Atuante na área do Direito Imobiliário, focada em assessoria jurídica preventiva para Imobiliárias, construtoras e Incorporadoras.

# Palestrante e treinadora de capacitação jurídica para corretores de Imóveis.

# Escritora

# Apaixonada por Direito Imobiliário.