Condomínio urbano simples na prática imobiliária
O condomínio urbano simples foi previsto pela Lei 13.465/2017 como uma forma de organizar os imóveis urbanos que possuem mais de uma construção no mesmo terreno. No contexto do mercado imobiliário, ele surge como alternativa para regularizar situações que, de outra forma, dificultam a venda ou o registro das unidades.
Esse instituto permite que cada construção existente no lote seja transformada em uma unidade autônoma, com matrícula própria no cartório de registro de imóveis. Sob a ótica da intermediação, isso significa maior segurança na intermediação, especialmente quando o imóvel antes estava concentrado em uma única matrícula.
Embora a lei utilize uma nomenclatura própria, o entendimento predominante é que o condomínio urbano simples não cria uma nova categoria jurídica. Trata-se de uma forma simplificada do condomínio edilício, com redução de exigências formais, pensada para imóveis de menor porte e situações urbanas já consolidadas. Essa lógica explica por que o procedimento costuma ser mais simples do que o condomínio edilício tradicional, sem afastar a necessidade de observância das regras urbanísticas e registrais.
A aplicação do condomínio urbano simples ocorre nos imóveis urbanos em que há duas ou mais construções no mesmo terreno e interesse do proprietário em atribuir autonomia jurídica a cada uma delas. Essa realidade é frequente em terrenos com casas construídas de forma independente, pequenas vilas internas ou edificações realizadas ao longo do tempo dentro do mesmo lote. Cada unidade autônoma passa a estar vinculada a uma fração ideal do terreno e das áreas comuns, elemento relevante para fins de venda, financiamento e transmissão do imóvel.
A lei admite a instituição do condomínio urbano simples tanto para casas quanto para cômodos. O ponto central é que cada unidade possua acesso à via pública. Esse acesso pode ocorrer diretamente ou por meio de área comum, desde que permita a circulação regular dos ocupantes. Na prática, esse aspecto merece atenção do corretor na análise prévia do imóvel, pois o acesso interfere na viabilidade jurídica da regularização.
Além disso, o condomínio urbano simples não se limita a imóveis residenciais. A legislação de regularização fundiária admite a aplicação do instituto a imóveis com uso comercial ou misto. Esse dado acompanha a dinâmica urbana, na qual moradia e atividade econômica convivem no mesmo espaço, principalmente em áreas consolidadas.
As casas geminadas exigem cuidado específico. Em determinadas situações, podem ser enquadradas no condomínio edilício clássico. Em outras, discute-se a possibilidade de utilização do condomínio urbano simples. Nesse ponto, há limitações previstas em regulamento que afastam o instituto nos casos em que as unidades possuem acessos independentes ao logradouro público. Trata-se de ponto sensível, que depende de análise do caso concreto, da legislação municipal e da viabilidade registral.
Do ponto de vista registral, o condomínio urbano simples permite a abertura de matrícula individual para cada unidade autônoma. De forma diversa de outros institutos, a lei dispensa o registro de convenção de condomínio e prevê que a administração das áreas comuns seja ajustada de comum acordo entre os condôminos. Ainda assim, o registro exige documentação técnica, como projeto aprovado, planta das unidades, memorial descritivo, definição das frações ideais e cálculo das áreas.
Nesse cenário, o conhecimento sobre o condomínio urbano simples auxilia o corretor a identificar imóveis com potencial de regularização, compreender os limites jurídicos da negociação e evitar ofertas que possam gerar entraves no registro. Mais do que oferecer soluções, o papel do corretor consiste em reconhecer os casos que exigem análise jurídica prévia, contribuindo para negociações alinhadas com a realidade registral.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Barbara Belnoski
Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.
