Deixar de financiar imóveis usados é equívoco

Depois de anos de espera – desde agosto de 2001 – a Caixa retomou a concessão do financiamento de imóveis usados em 2020. Pela modalidade, permite-se financiar até 90% do valor de avaliação do imóvel, para pagamento em até 35 anos. Pode-se utilizar o FGTS na amortização e no pagamento de prestações. Também é possível, com recursos do SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, financiar imóveis residenciais ou comerciais, mesmo que o tomador já possua algum outro imóvel, o que não é permitido com o uso do FGTS.

Pois bem! Sabemos que o mercado imobiliário chinês se encontra em crise, por causa da quebradeira das construtoras naquele país. Porém é curioso registrar que o mercado secundário de imóveis (usados), em 34 das grandes cidades chinesas, aumentou mais de 30% no ano 2023, de acordo com relatório publicado pela consultoria Gavekal. Já no mercado primário (imóveis novos) houve redução de 5%, ocasionada pelos problemas enfrentados pelas grandes construtoras. Em toda a China, os imóveis usados representam 40% do mercado.

Claro que não há como comparar o mercado chinês com o de países democráticos. Por aqui, o mercado se autorregula; lá, a regulação é governamental. Todavia no mercado secundário, mesmo na China, o que comanda é a lei da oferta e demanda. Por isso o preço dos imóveis usados é sempre próximo dos novos. No início de 2024, o metro quadrado de usados registrou preço de 17 mil Yuans (moeda chinesa) contra 21 dos imóveis novos. Como regra, portanto, lá como aqui, o mercado secundário de imóveis ostenta preços menores que os de novos.

No Brasil, pesquisa realizada pela FipeZap, em 2022, mostrou que, embora com alguns picos de até 71%, na média, a venda de imóveis usados no país representa cerca de 60% do mercado. Nos Estados Unidos, a média é de 85%. Aliás, bem próxima da maioria dos países do primeiro mundo, como Canadá, Inglaterra, França, Portugal e muitos outros. Esse fenômeno é alimentado por três importantes fatores: financiamentos abundantes, preços que chegam a 30% menos que os dos imóveis novos, e a localização, em lugares de menor potencial negocial.

Empresários da indústria imobiliária defendem drástica diminuição do financiamento aos imóveis usados, sob o argumento de que estes não geram empregos. Na verdade, legitimamente, eles puxam a brasa para sua própria sardinha. Requerem só para eles os financiamentos imobiliários. O problema é que isso acabaria com o mercado em centros menores (cidades do interior), onde os grandes construtores não chegam; impediria a compra por pessoas de menor poder aquisitivo; e, tiro no pé, ninguém mais venderia um usado para comprar um novo.

Na economia de mercado, é natural que cada um defenda seus próprios interesses. É razoável, portanto, que construtores e incorporadores advoguem a diminuição ou até a extinção do financiamento a imóveis usados. Afinal, recursos destinados a estes não financiarão a construção de imóveis novos. Mas é preciso ponderar que o sol nasce para todos. A venda de usados atende a vários e importantes segmentos sociais, além de retroalimentar a indústria da construção. A proposta tem de ser analisada com muita proficiência pelo Conselho do FGTS.