Desmistificando ações de despejo

Ninguém gosta de falar ou imaginar ter de chegar em situação de se realizar um despejo. Seja para o locador, ou para os locatários em alguns casos, é um assunto desconcertante e triste.

Entretanto, em alguns casos não existe saída a não ser a adoção de tal procedimento para se resolver uma situação, e, havendo a necessidade, cria-se a previsão legal, e esta, não é nova e consta na lei de locação há anos.

Sem nos aprofundarmos na história do despejo que não é o foco do presente, o que importa dispor é que o ato possui previsão legal na lei respectiva e abrange inadimplências além de seu principal (aluguel), trazendo a possibilidade de seu exercício por inadimplência dos acessórios, descumprimentos contratuais e danos, vejamos:

O artigo 9º da lei, apresenta hipóteses as quais possibilitam o desfazimento do contrato, seja por I – por mútuo acordo; II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos entre outras situações que se encaixam perfeitamente entre o item I (mútuo acordo).

Contudo, quando se refere aos itens II e III, nem sempre a resolução extrajudicial consegue sucesso, precisando, infelizmente, adotarmos caminhos ainda hoje, judiciais, através da ação de despejo.

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

E quando falamos em ações de despejo, apesar da natureza simples, antiga, e infelizmente até recorrente, ainda vislumbram-se muitas dúvidas no mercado imobiliário a iniciar por:

Devo aguardar 3 (meses) de inadimplência para ingressar com a ação

Por mais que pareça obvio, é dúvida recorrente, e hoje compreende-se que por via de senso comum, achava-se que o locador só poderia ingressar com a ação judicial pós o valor do caução (garantia locatícia) de 3 (três) meses se esvai-se por completo.

Outra dúvida frequente seria quanto a pessoa do locatário, se, quando idoso, ou com menores o despejo seria obstado, e a resposta sem sombra de dúvida é não; o locador não tem obrigação de assumir ônus de terceiros e aceitar ceder seu imóvel de maneira gratuita em função de idade. Se assim fosse, imagine o quanto complicado ficaria locar um imóvel assumindo tantos riscos juntos.

E aqui, desejo abrir um grande parêntese para relembrar o que sempre destaco em minhas postagens, projeto de lei não é lei, portanto, não compre como obrigação algo que sequer foi sancionado em lei.

Pois bem, passemos adiante: Precisarei ingressar com a ação de despejo, o que preciso saber.

Primeiro, buscar por um profissional técnico e especialista na área, pois, conhecerão a prática do seu negócio de administração de imóveis, bem como terão a prática com o tipo de ação, matéria, documentos primordiais e expertise a tornar o procedimento mais coeso.

Gostaria de destacar que a celeridade é mais um dos benefícios do procedimento realizado por um especialista, contudo, a celeridade aqui só se pode prometer com relação ao que compete ao profissional fazer, já quanto ao tempo perante o judiciário, esse torna-se relativo, pois demandam passos, pessoas e demandas concorrentes, sendo complicado e até proibido ao profissional do direito prometer prazo certo.

Feito isso, importante saber que você precisará passar os documentos mínimos necessários para o profissional trabalhar em prol de seu direito (sim, a obrigação de entrega de documentos para o advogado atuar, é do cliente), a iniciar por contrato de locação, informações como garantia locatícia envolvida, procedimentos administrativos de cobrança já adotados, eventuais retornos do devedor, vistorias realizadas (principalmente se o despejo se fundar em danos no imóvel e depredações latentes; valor certo de aluguel vigente (eventuais atualizações e aditivos), eventuais comunicados de concessionárias (água, luz) condomínio, destacando valores em aberto e informações atualizadas da pessoa a ser despejada.

Carol, e se eu precisar ingressar com a ação justamente agora no período de fim de ano (principalmente se trato de uma locação por temporada sem ter antecipado os alugueres) ?

Os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas; Artigo 58 da lei.

Carol, moro em outro estado da localização do imóvel, onde devo procurar o advogado?

O Advogado você pode procurar em qualquer lugar, o ideal é que seja um conhecido seu ou um especialista, já a competência de protocolo da ação, sempre será a do local do imóvel. Com os procedimentos judiciais hoje de maneira digital, o conduzir das ações em outras localizações ficou de fácil acesso e com a mesma segurança e eficácia do presencial.

Carol eu li que ação de despejo é rápida e em 15 dias já tenho o imóvel de volta…

“Pera lá”, ponto de suma importância e de necessidade de grifos, esse item é o que mais motiva e que também desmotiva os locadores e os advogados pelas informações errôneas difundidas nas redes que desconhecem a prática.

É fato de que o procedimento do despejo, de rito ordinário como é chamado no direito (comum), tem a possibilidade de se obter o benefício da famosa LIMINAR, se concedida pelo magistrado; a liminar oferece a desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária, contudo, porém, entretanto, o locador precisa estar ciente (por intermédio de seu advogado) de que, para obtenção da liminar, não basta o pedido do especialista em petição, mas, de uma caução à ser prestada pelo próprio locador em juízo, equivalente a três alugueres, e que tenham por fundamento no artigo 59 da lei, com destaque para as motivações mais comuns:

I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

[…]

III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

[…]

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Note-se que colacionei e citei os fundamentos da maioria dos casos, mas, não todos. Não citei o rol integral do artigo 59.

Ademais, além da necessidade do depósito da caução e presentes os motivos acima, ainda devemos considerar os procedimentos e atos internos do judiciário, como despachos, emissão de mandados, distribuição entre oficiais, diligência do oficial, etc., o que acaba por estender o prazo de 15d determinado para desocupação, pois, entre o protocolo da ação e a decisão de concessão da liminar, “temos chão”. Portanto, frise-se, cuidado com as informações do senso comum e busquem compreender a prática real do procedimento; isso evita surpresas e expectativas frustradas.

Ainda, mesmo que sem liminar, julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o que dispõe os parágrafos do artigo 63 de mesma lei:

§ 1º O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

Dito isso, findado o prazo determinado para desocupação (contado da data da notificação), poderá o ato do despejo ocorrer, inclusive com o empregar de força e arrombamento.