Diferenças entre o contrato de locação não residencial e o contrato de locação em shopping center
A Lei 8.245/91 trata sobre as locações imobiliárias de uma forma ampla, tanto de imóveis residenciais, não residenciais/comerciais, rurais, urbanos, de temporada, e, inclusive, sobre as locações nos espaços de shopping center.
Fato é que as marcas que buscam inserir seu comércio dentro de um shopping, almejam que o shopping sirva como uma grande vitrine e que atraia o público para compras, e aí que entram os empreendedores dos shoppings, sempre investindo em um ambiente seguro, aconchegante, com variedade de lojas e restaurantes, com ar condicionado, estacionamento, promoções, decorações, entre outros.
Em termos formais, o contrato de locação em shopping center é dito como atípico, uma vez que a única previsão legal que temos está no art. 54 da Lei 8.245/91 e permite que os lojistas e empreendedores pactuem livremente as condições conforme as disposições procedimentais elencadas na Lei. Justamente por tal razão, se distancia dos contratos de locação residenciais e não residenciais comuns.
Além da ampla liberdade negocial entre as partes na locação em shopping center, há algumas outras diferenças que são também pertinentes, como:
a) Cobrança de aluguel mínimo e percentual: o aluguel por si só é a forma de remunerar pelo espaço locado. O mínimo é como se fosse um piso mínimo, que o valor será atribuído pela localização no empreendimento, bem como sua metragem. Já o percentual é referente ao faturamento bruto mensal da atividade comercial, e é apelidado de “aluguel por desempenho”;
b) Cobrança de 13º aluguel no mês de dezembro: o aluguel mínimo será computado em dobro no mês de dezembro. Tal cláusula foi inserida com a justificativa do aumento de despesas no setor da administração do shopping, ex: contratação de pessoal de organização e segurança extra para o período e também pagamento de décimo-terceiro aos empregados;
c) Fundo de promoção: integra o fluxo de caixa da administração do shopping para contribuir com campanhas comemorativas, como Dia das Mães, Natal, etc.;
d) Impossibilidade de mudar o ramo do comércio na vigência da locação: devido ao estudo prévio realizado pelo empreendedor do shopping, justamente no intuito de organizar harmonicamente a concorrência interna, uma mudança inesperada no ramo do comércio poderia ocasionar prejuízos para lojistas e para o empreendimento; e
e) Cláusula de raio: que diz respeito sobre a vedação à abertura da mesma marca em área próxima daquele shopping);
Essa diferenciação é boa para que saiba que a locação de espaços dentro de shopping center não diz respeito à locação de imóveis comerciais comuns, portanto, exige ainda mais cautela e atenção nas especificidades da contratação.
Artigo escrito em coautoria entre @robertaycollar e @anelisebarriosadv
