Direito real de habitação e seus impactos na negociação de imóveis

Decisão recente do Superior Tribunal de Justiça reforçou um ponto que impacta diretamente a rotina de corretores de imóveis que atuam com imóveis de herança ou em condomínio entre herdeiros. Quando existe direito real de habitação em favor do cônjuge ou companheiro sobrevivente, não é possível extinguir o condomínio nem promover a alienação judicial do imóvel enquanto esse direito estiver vigente. Na prática, isso significa que, mesmo havendo outros proprietários ou herdeiros interessados na venda, o imóvel permanece juridicamente indisponível para negociação.

O direito real de habitação garante ao sobrevivente o uso exclusivo do imóvel que servia de residência do casal, independentemente da existência de outros bens no patrimônio ou da quota de cada herdeiro. Esse direito nasce com a morte e independe de averbação na matrícula do imóvel, o que exige atenção redobrada do corretor, já que a simples análise do registro pode não revelar essa restrição. Mesmo que os herdeiros ingressem com ação de extinção de condomínio, o Judiciário não autoriza a venda enquanto o direito de habitação subsistir.

Para o mercado imobiliário, isso traz reflexos diretos na viabilidade de captação e na condução de negociações. Imóveis ocupados por viúva ou viúvo com esse direito não podem ser vendidos judicialmente nem compulsoriamente, ainda que haja discordância entre os coproprietários. O comprador que desconhece essa situação corre o risco de firmar uma negociação sem possibilidade de imissão na posse, o que gera frustração, conflitos e até responsabilização profissional.

O papel do corretor, nesses casos, vai além da intermediação. É essencial identificar se o imóvel decorre de sucessão, se existe cônjuge ou companheiro sobrevivente residindo no local e se o imóvel era a residência do casal. Essas informações ajudam a alinhar expectativas, evitar promessas inviáveis e proteger a segurança jurídica da operação. A decisão do STJ reforça que nem todo imóvel em inventário está disponível para venda, mesmo quando há aparente consenso patrimonial, e que o direito de moradia do sobrevivente prevalece sobre o interesse econômico dos demais coproprietários.

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Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.