Distrato de loteamento sob a Lei 13.786/2018

No mercado de loteamentos, muitas vezes destinado a clientes que adquirem lotes antes da edificação ou para investimento, a desistência (distrato) sempre foi um tema sensível. O corretor de imóveis precisa conhecer não só o produto, mas também os riscos legais dos contratos de compra e venda de lotes, inclusive em casos de rescisão. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu decisão importante que alterou a forma de aplicar multas e taxas de ocupação em contratos regidos pela Lei do Distrato (Lei 13.786/2018).

Antes da Lei do Distrato

Antes da entrada em vigor da Lei 13.786/2018, o regime jurídico aplicável aos loteamentos era principalmente a Lei 6.766/1979. Naquele contexto, o STJ firmou entendimento de que, em caso de rescisão por parte do comprador, o vendedor poderia reter cerca de 25% dos valores pagos, a título de compensação. Além disso, a cobrança de taxa de ocupação ou fruição não era permitida quando o lote permanecia vazio (sem edificação), pois se entendia que não havia uso ou gozo efetivo do bem.

Com a Lei 13.786/2018 — A chamada “Lei do Distrato”

A Lei 13.786/2018 trouxe novas regras para contratos de compra e venda de lotes urbanos, prevendo expressamente a possibilidade de retenção de valores e a aplicação de multa. Para os contratos de loteamento, a cláusula penal passou a ser limitada a 10% do valor atualizado do contrato. Além disso, a nova lei permitiu a cobrança de taxa de fruição para lotes não edificados ,limitada a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato.

A recente decisão do STJ

Em outubro de 2025, o STJ confirmou a possibilidade de aplicar multa por desistência e taxa de ocupação mesmo quando o lote não está edificado, desde que o contrato tenha sido firmado após a vigência da Lei do Distrato. Segundo a relatora, ministra Isabel Gallotti, a lei passou a prever a fruição do imóvel, independentemente de construção, não havendo violação ao Código de Defesa do Consumidor.

Impactos práticos para corretores de imóveis

Para o corretor de imóveis, essa mudança representa um novo cenário jurídico. A partir de agora, é essencial verificar se o contrato está adequado à Lei do Distrato e informar aos clientes sobre as consequências da desistência. Nos contratos celebrados após 2018, é possível reter até 10% do valor atualizado a título de multa e até 0,75% como taxa de fruição. A decisão do STJ de outubro de 2025 consolidou a aplicação da Lei do Distrato também para lotes não edificados, reforçando a importância de contratos claros e atualizados. O corretor que domina essas informações agrega valor à sua intermediação, orientando corretamente seus clientes e evitando litígios futuros.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.