Divergência de metragem de vaga de garagem e dever de indenizar

A vaga de garagem costuma influenciar a decisão de compra. Tamanho, facilidade de manobra e localização dentro do prédio interferem no uso diário e no valor do imóvel. Por isso, a informação constante no projeto, no memorial de incorporação e no material de venda tem efeito jurídico.

O Superior Tribunal de Justiça analisou um caso em que as vagas foram entregues em quantidade e dimensões inferiores às previstas, além de problemas nas áreas de circulação. A perícia confirmou que as medidas reais não correspondiam ao que constava nos documentos do empreendimento. O condomínio pediu indenização contra a construtora e a incorporadora. A condenação foi mantida.

As empresas tentaram reduzir o valor da indenização com base no artigo 500 do Código Civil. Esse dispositivo trata da venda de imóvel com referência à área e admite certa margem quando a diferença não ultrapassa um vigésimo da área total. A tese defendia que haveria uma tolerância de cinco por cento que afastaria parte do dever de indenizar.

O STJ afastou esse argumento. O Tribunal entendeu que a regra do artigo 500 não autoriza o vendedor a descontar previamente uma faixa de cinco por cento da área prometida quando há descumprimento relevante. Se a diferença ultrapassa o limite legal ou compromete a utilidade do bem, a reparação deve ser integral. Permitir abatimento automático levaria a enriquecimento sem causa do vendedor.

Outro ponto importante. Não se discutia apenas medida em planta, mas a função prática das vagas. Ficou demonstrado que, mesmo sob normas locais, as dimensões e a circulação não atendiam de forma adequada ao uso esperado. A frustração da legítima expectativa do comprador pesou na decisão.

Esse entendimento judicial não se limita à relação entre construtora e comprador. Ele alcança também a etapa da oferta e da intermediação, na qual o corretor exerce papel relevante na circulação das informações do empreendimento. A forma como os dados sobre as vagas são apresentados ao cliente pode influenciar a compreensão do negócio e a expectativa de uso do imóvel.

O corretor participa da formação da confiança do comprador. Informações sobre vaga de garagem não são detalhe secundário. Elas integram a oferta do imóvel. Alguns cuidados reduzem risco para todos os envolvidos: 1- Confira as dimensões das vagas no projeto aprovado e no memorial de incorporação; 2- Evite afirmações genéricas como vaga padrão ou vaga confortável sem base documental; 3) Oriente o cliente a visitar a garagem e testar manobras quando possível; 4) Guarde material publicitário e plantas que fundamentam a oferta; 5) Registre por escrito eventuais dúvidas do comprador e as respostas fornecidas pela incorporadora.

Quando a vaga entregue não corresponde ao que foi prometido, pode haver indenização mesmo que exista pequena diferença de metragem. O critério não é apenas matemático. A utilidade da vaga e a expectativa criada no momento da venda também contam.

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Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.