Dois erros que você não deve cometer no cálculo do VGV do seu empreendimento

Todo empreendimento a ser lançado tem como um dos objetivos a lucratividade. Para estimar inicialmente a lucratividade de um empreendimento normalmente utilizamos o índice VGV que significa o Valor Geral de Vendas que é calculado somando o valor potencial de venda de todas as unidades do empreendimento, ou como na fórmula a seguir:

VGV = valor estimado de venda de cada unidade x número de unidades

Antes de entrarmos nos Erros que Você Não Deve cometer nesse cálculo vale salientar que o VGV é apenas uma estimativa inicial e que o ideal para realizar uma viabilidade econômica/financeira para o seu empreendimento e levar em consideração vários outros fatores e índices realizando projeções de cenários baseados em estudos de profissionais específicos tanto na área técnica, quanto na área comercial por exemplo.

I Super estimativa de unidades

Muitos empreendedores, gestores, proprietários de pequenas e grandes áreas e outros profissionais do mercado imobiliário geralmente idealizam que podem utilizar de toda a área para a realização do seu empreendimento e executar o número máximo de unidades sem quaisquer tipos de estudos ou consultas a profissionais da parte técnica, ou a própria municipalidade.

Por exemplo, para um loteamento onde temos uma grande área a ser parcelada se você calcular preliminarmente considerando toda área a lotear, você terá um número X de unidades e multiplicando pelo valor estimado de venda de cada unidade você encontrará um VGV, alguns chegam a fazer aquisição de glebas ou parcerias e se ‘frustram’ ao descobrir que o seu Valor geral de vendas não será o que havia calculado e pode ter feito um mal negócio.

Dentro de uma área temos legislações específicas que nos impões descontos da área a ser loteada como APP, reserva legal, área institucional, arruamento, recuos, entre outros, fora as restrições que podem ter na própria área em questão, como questões ambientais.

Cada empreendimento é único e cada área deve ser estudada para se levantar realmente o que de fato pode ser executado tecnicamente.

II Não realizar um estudo mercadológico

Você calculou corretamente o número de unidades que realmente podem ser executadas, como vão ser executadas, mas apenas idealizou um valor de venda de cada unidade, sem qualquer pesquisa de mercado, análise da região, dos empreendimentos próximos, sem ninguém da área comercial para lhe auxiliar. Você vai voltar pra fórmula do VGV e encontrar um valor, mesmo que estimado, ele será muito divergente do real e você pode se frustrar muito quando perceber que cometeu um grande erro.

Muitas vezes você pode achar que está fazendo um bom negócio, mas não está. Por isso a importância de sempre fazer as verificações e viabilidades cabíveis antes de empreender e tomar quaisquer decisões desde aquisições, parcerias e contratações. Estamos falando de grandes empreendimentos, de normalmente grandes valores e um estudo detalhado de viabilidade não deve ser visto como um custo e sim como um investimento nas tomadas de decisões, onde você pode prever riscos e obter possíveis estratégias para maximizar seus objetivos.

Você pode ler mais sobre estudo de viabilidade aqui: https://conteudoimob.com.br/coluna-imob/estudo-de-viabilidade-para-empreendimentos-imobiliarios/