Em quais situações o LOCADOR deverá indenizar as benfeitorias empregadas pelo LOCATÁRIO no imóvel alugado?

Os artigos 34 e 35 da Lei do Inquilinato tratam sobre esse tema:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

 Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Pode parecer algo simples, mas na prática esse conhecimento sobre benfeitorias  faz muita diferença nas negociações, especialmente quando se trata de imóveis alugados para finalidade comercial/não residencial, nos quais via de regra, são ajustadas essas benfeitorias para adaptação do imóvel à finalidade do locatário.7

Então chamamos essas obras de BENFEITORIAS que dividem-se em 3 tipos:

a) VOLUPTUÁRIAS são aquelas que tornam o imóvel agradável. Ex: uma banheira de hidromassagem, piscina, etc.

b) ÚTEIS, facilitam a utilização do imóvel. Ex: construção de garagem, colocação de telas na janela.

c) NECESSÁRIAS tem a função de conservar o bem, evitando sua deterioração e manter boas condições de moradia para o inquilino. Ex: impermeabilização para evitar infiltrações, troca de telhas após uma ventania, etc.

Sendo assim, frise-se sobre a importância de constar em contrato uma cláusula que não permite ao locatário o exercício do direito de retenção.

Sobre o assunto, Silvio de Salvo Venosa (na sua obra A Lei do Inquilinato Comentada, doutrina e prática,16 º edição de 2021):

“O direito de retenção é meio procedimental de garantir o cumprimento de uma obrigação. É meio de defesa do credor que deve restituir uma coisa. No caso o credor é o locatário que tem o direito de ser ressarcido pelos melhoramentos realizados no prédio. Se o contrato exclui qualquer indenização, inclusive pelas benfeitorias necessárias, não haverá pois, direito de retenção.”

No que toca as benfeitorias necessárias naturalmente, há de se observar no caso prático se a mesma não toca ao locador conforme vimos no artigo 22, incisos II e III.

A depender da situação o locatário poderá não ter tempo de levar a questão ao locador (ex: parede prestes a ruir) e nesse caso ele fará o concerto e mesmo havendo cláusula prevendo o afastamento da retenção não será negado ao locatário o pagamento das despesas necessárias para evitar a ruína das paredes do imóvel.

Cabe bom senso na análise de cada caso concreto.

Fontes:

– Lei 8.245/91 (Lei de Inquilinato)

– VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº 8.245, de 18-10-1991. – 16. ed. – São Paulo: Atlas, 2021.