Escritura pública de compra e venda: “detalhe” que é a diferença
Sem a pretensão de esgotar o assunto, ainda nos dias de hoje vemos, não raramente, adquirentes ou vendedores que minimizam ou anulam a importância da escrituração de um imóvel. O instrumento particular de Compromisso de Compra e Venda, ou “contrato de gaveta” não reveste o negócio com a segurança jurídica, nem tampouco formaliza a transmissão da propriedade. Daí surgem as máximas: “pagou mas não levou”, e “só é dono quem registra”.
A escritura pública é um ato notarial, ou seja, ato de competência do notário, oficial do Tabelionato de Notas, um dos “tipos” de cartório existentes no Brasil. O notário tem fé pública e está no rol de atribuições e responsabilidades velar pelo cumprimento dos requisitos previstos em lei com o fim de formalizar uma transação imobiliária segura e efetiva.
Na escritura pública de compra e venda estão devidamente qualificados: o comprador e o vendedor, deve constar a descrição do referido bem, conforme a certidão de matrícula, deve estar livre de ônus, ou seja, livre e desembaraçado, conforme certidão de ônus e ações reais e pessoais reipersecutórias. Deverão ainda estar presentes informações acerca da negociação, elucidando se a aquisição foi realizada por pagamento à vista, permuta, nota promissória, por exemplo.
Para completar o rol de elementos garantidores da segurança jurídica e formalização da transmissão, estão as certidões fiscais municipais, estaduais e federais dos vendedores e do imóvel, trabalhistas, do INSS, se for o caso, cível e criminal. Há regiões pelo Brasil em que solicitam habitualmente certidões que envolvem protestos, falências e recuperação judicial, tutela, curatela e interdições, dentre outras.
A exigência ou a checagem das várias certidões podem sofrer variações de estado para outro, bem como de negócio a outro. Há casos em que é imprescindível uma análise bem mais profunda e cautelosa, haja vista o negócio e a previsão legal da região onde o imóvel está matriculado.
Porém, é necessário esclarecer que há um rol de documentos, qualificação, bem como certidões, em que os cartórios se obrigam por força legal a examinarem e ainda descrevê-la no ato da lavratura da escritura pública, ou seja, nem sempre se trata de ato discricionário ou de mera acuidade notarial.
Outro elemento importante que deve ser mencionado na escritura pública de compra e venda é a certidão emitida pela CNIB – Central de Indisponibilidade de Bens. Esta trata-se de um sistema nacional criado e regulamentado pelo Provimento nº 39/2014, da Corregedoria Nacional de Justiça que dispõe acerca das indisponibilidades dos bens imóveis decretados por magistrados e autoridades administrativas.
Assim, diante dos elementos brevemente explicitados, é possível notar a robustez desse ato notarial ante a fragilidade do compromisso de compra e venda. A segurança na formalização de uma transação imobiliária, bem como a efetiva transmissão da propriedade se inicia com a lavratura da escritura pública de compra e venda e conclui, se efetiva com o devido registro.
