Fundos de Investimentos Imobiliários

Os Fundos de Investimentos Imobiliários foram regulamentados pela Lei 8668, de 25/06/1993, e das Instruções CVM 205 e 206, ambas de 14/01/1994 e com posteriores alterações introduzidas pelas instruções 389/03 418/05 e 455/07. Essa legislação determina que cada imóvel (objeto do fundo) deve ser dividido em um determinado número de cotas não resgatáveis (sistema de condomínio fechado), podendo sua integralização ocorrer à vista ou a prazo. É importante observar que o fundo imobiliário, sendo do tipo fechado, só começa a funcionar quando todas as cotas forem vendidas e qualquer investidor que quiser entrar depois de sua colocação primária terá, obrigatoriamente, que as adquirir em bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado, que são os responsáveis pelas ofertas das cotas de quem deseja vender sua participação no fundo.

Também vale a pena destacar que o cotista não é proprietário dos imóveis adquiridos com os recursos do fundo. Como acontece a valorização das cotas desses fundos? A resposta é simples: a valorização das cotas ocorre pela valorização do imóvel que lastreia o fundo ou por um índice de preços associado ao fundo. Além disso, os fundos podem gerar dividendos que tenham como base o aluguel do imóvel vinculado, ou outro qualquer tipo de remuneração idealizada quando de sua constituição.

Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores, com o objetivo de aplicar recursos de forma solidária, no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. Devemos entender que o patrimônio de um fundo não é constituído de apenas um imóvel, mas podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos etc.

Atualmente, já estão autorizados no Brasil (até 2013) mais de 100 fundos de investimento imobiliário. O volume de valores negociados, segundo algumas estatísticas publicadas em sites especializados, chega a mais de R$2 bilhões.

Os Fundos Imobiliários, assim como é também o caso dos fundos de ações, renda fixa, derivativos etc., são regulados e fiscalizados pela CVM, por se tratar de captação de recursos do público para investimento. A cota de um fundo imobiliário é valor mobiliário, conforme estabelece o artigo 3º da Lei 8.668/93. Aliás, um fundo imobiliário é bastante semelhante a uma empresa, com seus acionistas, aumentos de capital, assembleias, distribuições de resultado etc.

O modelo de FII (Fundos de Investimentos Imobiliários) adotado no Brasil possui as seguintes características:

Pode ser constituído de bens e direitos imobiliários, que podem ser utilizados para integralização.
É, obrigatoriamente, administrado por instituição financeira.
Não tem personalidade jurídica própria. A instituição financeira que o administra “empresta” sua personalidade jurídica ao fundo, tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio, os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição.
Ao menos 75% do patrimônio do fundo deve estar aplicado em bens e direitos imobiliários. O saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa.
Para os casos de fundos destinados a construir imóveis, as integralizações podem ser parceladas em séries. Os fundos podem, também, efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas cotas.
É um fundo fechado, ou seja, não permite resgate das cotas. O retorno do capital investido se dá por meio da distribuição de resultados, da venda das cotas ou, quando for o caso, na dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos cotistas.

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